Як оформити прибудову до будинку чи дачі: поради юриста. Як узаконити?
Багато власників власних будинків мріють спорудити прибудову до свого житла. Це може бути будь-що: альтанка, веранда, а іноді й зовсім додаткова квартира. У цій статті буде докладно розказано про те, як оформити прибудову до будинку, які документи для цього потрібні, а також з якими проблемами можна зіткнутися будь-якої миті.
Що таке прибудова до будинку?
Для початку варто було б розібратися з тим, що саме є житловою прибудовою. Закон, а саме Містобудівний кодекс РФ, говорить про те, що прибудовою називається реконструкція існуючого житлового об'єкта. Прибудова не входить до початкових архітектурних планів, а, навпаки, вважається другорядною будовою до основного об'єкта. Додаткова споруда, всупереч поширеній думці, не завжди є невеликим об'єктом у порівнянні з основним житлом. Прибудова може бути абсолютно будь-якого розміру, незалежно від поверховості, площі, висоти і т. д. Поняття, що розглядається, є, швидше, юридичним, оскільки тісно пов'язане з процесами оформлення та реєстрації.
Причин, через які власники будинків хочуть спорудити прибудову, є багато. Хтось хоче створити додаткову житлову площу, хтось виправляє архітектурні промахи об'єкту, а хтось бажає побудувати затишний куточок у вигляді веранди чи літньої альтанки. Так чи інакше, будь-яка подібна прибудова потребує строго документального оформлення та грамотного узаконення. Безумовно, деякі громадяни вирішують ігнорувати процес реєстрації, тому самовільна прибудова може законно вирушити під знесення. Щоб цього не допустити, необхідно дотримуватись ряду простих правил, про які буде розказано далі.
Прибудови некапітального типу
Як було зазначено, прибудова може бути абсолютно будь-який об'єкт; основна вимога тут - прямий зв'язок із основною будовою. І, тим щонайменше, існують деякі класифікації, дозволяють краще зрозуміти, які саме існують проекти прибудов до будинку. Одна із класифікацій буде наведена далі.
Існують капітальні та некапітальні будівлі. Некапітальні прибудови є невеликими змінами, що вносяться в основний архітектурний проект. Це такі незначні елементи, як:
- ганок, новий вхід до будинку;
- вітрина, різні виступи;
- сходи, невеликі навіси;
- балкони або тераси.
Оформити некапітальну прибудову досить легко. Не потрібно навіть брати спеціальну дозвільну документацію перед початком будівельного процесу. Все що знадобиться – це внесення деяких змін до технічних документів. Крім іншого, до некапітальних прибудов можна віднести:
- Гараж, якщо він зводиться біля товариства садівників, або землі, яка належить до об'єкту капітального будівництва.
- Зведення допоміжних споруд. Важко сказати, що сюди можна зарахувати, цього до кінця не з'ясував навіть російський Верховний Суд. Швидше за все, до прибудов допоміжного типу відносяться сараї, невеликі укріплення для чогось, навісні об'єкти та інші нежитлові будівлі.
- Зведення будівель, які не торкаються загальних конструкцій або комунікації.
Всі перераховані вище об'єкти відносяться до некапітальних, а тому не вимагають спеціального дозволу для зведення.
Проекти будівельних приміщень: капітальний тип
Тепер варто розповісти про те, що є капітальними будівельними об'єктами. Містобудівний кодекс РФ регламентує норму, згідно з якою проведення будівельних робіт зі зведення додаткових об'єктів капітального типу має відповідати початковим стандартам (тим, що збереглися з часів побудови самого будинку). До капітальних прибудов відносяться об'єкти, в яких планується подальше проживання. При цьому для будівництва подібних об'єктів потрібна додаткова земельна площа. 
Питання про те, як оформити прибудову до будинку, в даному випадку буде дещо відрізнятися – залежно від того, хто саме є власником житла. Так, вся відповідальність за будівництво додаткових будівель повинна покладатися на безпосередніх власників будинків. Проте бувають ситуації, коли будинок поділений на кілька сімей. Про те, як варто діяти у подібній ситуації, буде розказано далі.
Оформлення некапітальної споруди
Як узаконити будову некапітального типу? Зробити це насправді дуже просто. Насамперед, необхідно знайти місцеве бюро технічної інвентаризації (БТІ). Після цього збирається повний пакет документації до будинку, який слід віднести до вищезгаданої інстанції. У бюро складається спеціальна заява щодо внесення змін до технічних будинкових документів. Зробити це можна як до початку будівництва, так і після. Питання, який із цих двох варіантів зручніше, очевидне. Оптимальним варіантом буде оформлення вже зведеного об'єкта некапітального типу, адже всі дані вже точно відомі, а серйозні зміни навряд чи будуть. Але тут є одна невелика проблема. Хоч це і малоймовірно, але БТІ може відмовити у дозволі на прибудову. Звичайно, на те мають бути серйозні причини. Саме тому краще підстрахуватися та узгодити зведення об'єкта некапітального типу заздалегідь.
З бюро має приїхати спеціальна приймальна комісія для складання акта про завершення перебудови. Коли БТІ віддасть повний пакет документів, питання можна буде вважати вирішеним.
Якщо ж у будинку є кілька господарів, то знадобиться письмова угода на додатковий об'єкт некапітального типу кожного з мешканців.
Збір документів для оформлення капітальної прибудови
Проект прибудов до будинку можна називати реконструкцією існуючої будівлі. Узаконити капітальну додаткову будову не так просто, як некапітальне. Однак тут існує досить велика кількість варіантів, за якими можна діяти на законних підставах. Найпоширеніший і найзручніший спосіб реєстрації додаткового об'єкта - це оформлення "самовільної споруди". Йдеться про випадки, коли реєстрація об'єкта відбувається вже після його зведення. 
Щоб уникнути проблем, варто все грамотно розрахувати і підготувати. Необхідно зібрати такі документи:
- заяву про право власності на земельну ділянку, а також будинок, який необхідно реконструювати;
- технічний паспорт та план домоволодіння;
- кадастровий план ділянки;
- проект прибудови капітального типу (це може бути план, ескіз, схема – головне, щоб усе було грамотно та зрозуміло оформлено);
- письмову згоду інших власників будинку на реконструкцію;
- згоду сусідів на реконструкцію;
- заяви від ресурсопоставляючих організацій (водопостачання, енергетики, газопостачання тощо) про те, що реконструкція буде безпечною та не створить проблем.
Усі документи віддаються до місцевого самоврядування. Іноді інстанція може вимагати інші документи, наприклад, з пожежного відділу, архітектурної компанії тощо.
Процес оформлення капітальної прибудови
Як зареєструвати прибудову до будинку? Зібравши весь необхідний пакет документів і передавши його в орган місцевого самоврядування, доведеться дочекатися спеціальної згоди на реконструкцію. По суті цей документ надає право на будівництво додаткового об'єкта. Якщо будівництво завершено, запрошується державна комісія для перевірки спорудженої споруди. Фахівці оцінюють будівництво на відповідність первісному плану, санітарним нормам, а також архітектурним правилам. За підсумками перевірки буде видано висновок про відповідність, який потрібно буде передати до бюро технічної інвентаризації (БТІ). На цій стадії в технічну документацію будівлі буде внесено всі необхідні зміни. 
З отриманою документацією треба вирушити до російського реєстру нерухомості. Так прибудова буде офіційно зареєстрована. У реєстрі доведеться сплатити мито за весь процес оформлення.
Таким чином, весь процес оформлення капітальної прибудови не такий і простий. З документацією в будь-якому випадку доведеться "попітніти" - незалежно від того, якого саме типу додаткова будова - чи то літня прибудова, гараж, критий житловий майдан і т.д.
Необхідна документація для узаконення самовільної прибудови
Багато мешканців вирішують проблему до її настання, а деякі – після. Особи, спочатку побудували об'єкт, а потім вирішили його оформити, саме вирішують проблеми вже після їх наступу. Як оформити прибудову до будинку, якщо вона була зведена самовільно? Відразу варто зазначити, що тут все не так просто, як із зведенням об'єкта некапітального типу. Весь процес реєстрації вирішуватиметься через судові інстанції. Зручно це чи ні – вирішувати кожному власнику індивідуально. 
Якщо прибудову капітального типу було зведено, а про реєстрацію власник забув, то одразу доведеться підготувати наступний пакет документів:
- договір купівлі, дарування, успадкування і т. д. - будь-який документ, що підтверджує право власності на житло;
- виписка із домової книги;
- дозвіл житлового господарства на будівництво прибудови;
- документація з БТІ за основним об'єктом (до якого належить прибудова);
- угоду сусідів письмово;
- заяви від комунальників (газові служби, пожежні інспекції, підприємства з водопостачання тощо);
- проект перебудови (ескізи, малюнки тощо);
- фото будинку та прибудови.
Якщо вся необхідна документація зібрана, можна запитати про те, як оформити прибудову до приватного будинку.
Узаконення самовільної прибудови
Цегляна прибудова, панельна, відкрита або закрита - все це не має значення; якщо капітальний об'єкт було зведено без передчасної реєстрації, він називається " самовільним " , а зареєструвати його буде не так вже й просто. Власник зобов'язаний зібрати всі документи додому, плани на прибудову та відправитися з ними до місцевої адміністрації. 
Та, найімовірніше, видасть відмову на реєстрацію об'єкта. Із цією відмовою треба буде звернутися до районного суду. До суду також надсилається весь пакет документів, додати до якого потрібна позовна заява. Якщо суд упевниться в тому, що є всі підстави для реєстрації, то справа буде виграна. Власник сплатить мито та зареєструє прибудову в БТІ.
Можливі проблеми
Процес реєстрації прибудови здається простим лише з першого погляду. Безумовно, якщо йдеться про некапітальний додатковий об'єкт, то тут все оформиться відносно легко та швидко. Якщо ж власник нерухомості задумався про капітальну прибудову, то тут все буде дуже довго і складно. Більше того, процес взагалі може обернутися цілковитою безвихіддю; так, додаткове будівництво може бути знесено внаслідок визнання її незаконним. При цьому судовим приставам все одно буде на те, скільки років незареєстрований об'єкт простояв, а також заважав він комусь чи ні.
Можуть виникнути проблеми з сусідами. Так, якщо прибудова зведена за всіма правилами та нормами, але сусіди чомусь не хочуть її визнавати, адміністрація, швидше за все, надасть законну відмову на реєстрацію. Як уникнути відмови? Як зареєструвати прибудову до будинку без проблем? Деякі поради будуть надані далі.
Як уникнути проблем?
Щоб оформити капітальну прибудову без проблем і різноманітних труднощів, необхідно врахувати кілька простих правил. Так, коли додатковий будівельний об'єкт знаходиться лише у проекті, необхідно заздалегідь домовитися з усіма сусідами та господарями-мешканцями (якщо такі є). Не дуже приємно буде дізнатися, що сусіди відмовляються давати згоду на будівництво прибудови, коли плани вже готові. 
При будівництві будь-якого типу, капітального або некапітального, необхідно враховувати оригінальний проект початкової будови. Так, прибудова обов'язково має співпадати з архітектурними особливостями основного жилого приміщення. В іншому випадку БТІ просто відмовиться реєструвати прибудову. Важливо також звернути увагу на такі моменти:
- повинен бути зібраний повний пакет документації з дозволами, що додаються до нього, від різних інстанцій;
- необхідно перевірити документи на право власності;
- бажано усунути всі можливі архітектурні порушення на початковому об'єкті, а також не допустити помилок під час зведення прибудови;
- при зведенні додаткового об'єкта (особливо капітального типу) потрібно використовувати тільки безпечні та сертифіковані будівельні матеріали.
Окремо варто відзначити так звану дачну амністію. Питання, як оформити прибудову до будинку з дачної амністії, нині не актуальний. Справа в тому, що відповідні положення закону від 2006 року викликають безліч нарікань через свою складність та непродуманість. Так звана спрощена форма реєстрації викликає швидше безліч проблем і труднощів. Звернути увагу на цю форму можна хіба що особам, що входять до товариств та дачних кооперативів.
