Шахрайські схеми при продажу квартири в іпотеку. Продавці-шахраї. Як їх розпізнати? До інших способів обману відносяться
Завжди існують ризики при купівлі-продажу квартири або іншої нерухомості, як вторинки, так і новобудов. «Бути кинутим» не хоче ніхто. Але, на жаль, стати мішенню шахраїв можуть як продавці, так і покупці.
Поговоримо про те, як уникнути обману при продажу квартири. Безумовно, вирішивши продати квартиру, необхідно врахувати всі нюанси угоди, потрібно грамотно оформити документи, і, до того ж, знати, як їх оформити. Саме тому звернення до фахівця може полегшити весь процес. Але про це пізніше. Розберемося, які ж ризики несе в собі угода з купівлі-продажу.
Для початку варто відзначити, що велика частина шахрайських схем доводиться саме на продавців нерухомості. Фальшиві документи на квартиру, приховування недоліків квартири, несподівані «сюрпризи» у вигляді прописаних далеких родичів або накладення обтяження на квартиру, - все це може чекати покупця? А що ж залишається на частку продавця?
Яка головна мета продавця? Звичайно ж, отримати бажану суму повністю і без обману. Тому і вся суть плану покупців-шахраїв зводиться до однієї мети - заплатити якомога менше грошей або взагалі залишити другу сторону «з носом». Саме на це і варто звернути увагу при угоді.
Поведінка при огляді.
Отже, будь-яка угода починається з показу квартири і зустрічі з потенційними покупцями. Варто уважно поспостерігати за людьми, які прийшли дивитися вашу квартиру. Якщо вони поводяться підозріло, можна відмовитися від угоди вже на цьому етапі. У чому небезпека? По-перше, відзначимо, що досить часто зустрічаються «псевдопокупець»: вони просто приходять подивитися житло, але реально купувати його не збираються. Загалом, це нормально. Деякі дивляться квартири, коли ще не набрали потрібну суму, хтось порівнює з іншими об'єктами. Але є небезпека, що нешкідливі на перший погляд люди можуть бути звичайними наводчиками злодіїв-домушників, тому дуже важливо придивитися до покупців при першій зустрічі. Вас має насторожити, якщо вони дуже збуджені, поспішають, задають дуже багато запитань невпопад, цікавляться меблями, картинами або іншими особистими речами, а не квартирою.
Може бути і навпаки: потенційні покупці занадто спокійні, навіть швидше інертні, згодні на будь-які пропозиції і навіть не торгуються. Це теж має викликати підозру.
Щоб уникнути неприємностей, варто заздалегідь перед початком показів прибрати і вивезти з квартири всі цінні речі, дорогі меблі, техніку. Є ще одна професійна виверт. Просто попросіть потенційного покупця підписати акт огляду квартири з наданням всіх його даних. Якщо він відмовиться або забариться, вас повинно це насторожити.
Аванс або завдаток?
Найчастіше покупці-обманщики користуються незнанням власників нюансів угоди купівлі-продажу. Продавці не завжди розрізняють поняття «аванс» і «задаток». Але ж відмінність між ними досить відчутне.
Аванс - це передоплата, вона повертається в разі розірвання усного договору.
Завдаток - сума, що є запорукою виконання зобов'язань. Якщо покупець відмовляється від угоди, завдаток йому не повертається. У разі, коли продавець передумав, він повинен повернути суму в подвійному розмірі.
Шахраї наполягають саме на завдаток, потім створюють таку ситуацію, яка змушує продавця порушити договір. Отримавши подвійну неустойку, шахраї зникають. Часто така схема включає роботу двох чоловік: спочатку один грає роль покупця і віддає завдаток, потім інший пропонує продавцеві відчутно більшу суму за квартиру. Отримані гроші шахраї ділять між собою. У результаті продавець залишається ні з чим.
Тому завжди вимагайте з покупців саме аванс з розпискою в 2-х примірниках про передачу авансу з письмовою вказівкою штрафних санкцій за невиконання зобов'язань.
Що написано пером, того не вирубати сокирою.
Ще однією досить поширеною схемою обману є заниження вартості квартири при здійсненні угоди. Шахрай мотивує це меншою сумою податку, яку доведеться заплатити. В результаті продавець ризикує отримати саме ту суму, яка вказана в договорі, - причому абсолютно законно.
Завжди варто вказувати в договорі купівлі-продажу реальну вартість продаваного житла. Нехай податок заплатите більше - зате будете впевнені, що вам віддадуть всю бажану суму.
Передача грошей.
І, звичайно ж, сам факт передачі грошей дуже часто може стати інструментом шахраїв для обману власника.
Найнебезпечніший спосіб передачі грошей - з рук в руки. Можна отримати не всю суму або навіть фальшиві купюри.
Безготівковий розрахунок теж не завжди надійний: після оформлення паперів покупець може просто зникнути.
Найбільш надійний спосіб - банківська комірка, яку заздалегідь повинен орендувати покупець. Гроші закладаються їм в присутності продавця. Після 20 днів після оформлення угоди в Росреестра продавець отримує гроші, пред'явивши договір купівлі-продажу. Якщо угода раптом з якоїсь причини не відбулася, покупець може спокійно забрати кошти з осередку. Але і тут трапляються варіанти шахрайства, тому потрібно уважно контролювати хід операції! Наприклад, покупець може навмисно помилитися в договорі, що відсуне держреєстрацію на невизначений термін. А за цей час термін доступу продавця до осередку закінчиться. Обманщик спокійно забирає гроші з осередку і залишається при них і при квартирі.
Що ж робити? По перше,відмовляйтеся від угоди готівкою, якими б милими ще з'явилися вам покупці. А договір варто складати з досвідченим ріелтором або юристом, які врахують всі нюанси. Слідкуйте за термінами оренди банківської комірки і відмовтеся підписувати угоду, за якою доступ до неї ви можете мати тільки разом з другою стороною: шахрай завжди зможе зробити так, щоб ви не отримали своїх грошей.
Нехай зовнішня порядність і усміхненість приємного покупця не введе вас в оману: шахраї - хороші психологи. Найкращим рішенням для проведення операції без проблем і нервів, особливо якщо ви не впевнені, що зможете все проконтролювати і володієте достатніми знаннями, є звернення в надійне агентство нерухомості, яке не дасть вас обдурити. Також важливим критерієм вибору агентства є наявність досвідченого юриста, який може провести повний супровід угоди.
Агентство нерухомості Квартал-М завжди готове надати найактивнішу підтримку власника в такій нелегкій справі, як продаж квартири або іншої нерухомості. Не дайте себе обдурити! Звертайтесь до професіоналів!
Як їх розпізнати?
Стаття оновлена \u200b\u200b05/01/2019
Увага? У зв'язку з можливістю подачі документів в Росреестр в електронному вигляді - з'явилися нові ризики !
На те вони і шахраї, що розпізнати їх важко. Треба бути пильним! Особливо при покупці нерухомості.
Я б розділила шахраїв на дві групи:
- Продають чужу нерухомість, використовуючи підроблені документи
- Незаконно продають свою, використовуючи ці документи
Звичайно якщо Ви будете знати:
- процедуру угоди
- правила вивчення документів на нерухомість
- правила вивчення персональних документів
- правила перевірки нерухомості в режимі онлайн з офіційного сайту Росреестра
тоді ніякі шахраї Вам не страшні!
Розберемося докладніше:
Найчастіше шахраї ловлять покупця на низьку ціну , Пояснюючи це терміновістю продажу.
Ось, якщо Вам надійде така пропозиція будьте особливо пильні !!!
Але не можна виключити шахрайство і при інших умовах продажу.
Адже в будь-який «професії» є віртуози - чужу квартиру, та й ще втридорога!
Щоб розпізнати шахрая, необхідно шукати всякі невідповідності!
Вивчаємо персональні документи
- Уважно вивчіть паспорт, порівняйте людини на фото з «оригіналом»
- Зверніть увагу на вік і відповідність людини йому
- Дату видачі документа, законна заміна відбувається в 20 і 45 років.
- Подивіться позначку про раніше виданих паспортах
- Візуально вивчіть паспорт, порівняйте зі своїм
- Довіреність - це особлива тема. Вона може бути справжньої, але видана шахраєві за підробленим паспортом !!!
Читати статтю:
Реєстр скасованих довіреностей: http://www.reestr-dover.ru
До речі, Продавець може видати довіреність на продаж, а потім подати в Росреестр заяву про неможливість проведення реєстраційних дій без його особистого заяви.
Тобто довіреності не буде відкликана і заяву на реєстраційну дію у довіреної особи візьмуть, але реєстрацію потім призупинять.
- Фальшиве доручення.
- Перевіряємо достовірність паспорта через онлайн сервіс МВС
http://services.fms.gov.ru/info-service.htm?sid\u003d2000
Шахраї при покупці квартири. Документи на нерухомість
- Вивчаємо Свідоцтво про державну реєстрацію права. Дублікати і повторні документи вимагають особливої \u200b\u200bуваги.
- Вивчаємо правовстановлюючі документи - договори, угоди, акти. Зверніть увагу: на звороті повинен стоять штамп реєструючого органу - до 1998 року БТІ, після Реєстраційна палата (Росреестр)
- Наявність документа про оплату за квартиру при покупці, квитанції про оплату державного мита за реєстрацію права - хороший знак.
перевіряємо нерухомість
Безкоштовно з Росреестра можна отримати тільки умовно достовірні відомості. А вам потрібна свіжа інформація, адже зміни в ЕГРН можуть бути внесені в будь-який робочий день.
Але виписку з ЕГРН на паперовому носії ви отримаєте тільки через три робочих дні, тобто на момент отримання такого витягу відомості в ній вже можуть бути недостовірними.
На допомогу вам прийде електронна виписка, яка надійде вам на електронну пошту через кілька хвилин після сплати державного мита.
Ви можете замовити виписку, що містить відомості про власника, наявність / відсутність арештів і обтяжень. Держмито - 250 рублів
Якщо у вас є підозри про декілька перепродажах квартири (нерухомості) - тоді вам потрібна виписка про перехід прав власності. Держмито - 1000 рублів
Шахраї при покупці квартири. особливості поведінки
Звичайно головним завданням шахрая є відвернути Вашу увагу від вивчення документів, тому будуть застосовуватися різні психологічні прийоми:
- розповіді про свою сім'ю і ситуації
- розпитування про Вас
- розмови на абстрактні теми
- «Перескакування» з місця на місце при вивченні документа
- гіпертрофована ввічливість або удаваний цинізм
- зайва метушливість або гордовитість і байдужість
Придивляйтеся до продавця, задавайте провокаційні питання, з метою виявити невідповідність.
Шахраї при покупці квартири. Банкрути-продавці
Громадяни, обтяжені великими боргами, часто продають заарештовані квартири. сайт судових приставів допоможе \u003e\u003e\u003e http://fssprus.ru/iss/ip
Громадяни, які оголосили себе банкрутами не можуть здійснювати операцію з відчуження майна самостійно, а тільки за рішенням і в особі фінансового керуючого !!!
Дізнатися про банкрутство Продавця \u003e\u003e\u003e http://bankrot.fedresurs.ru/
Обов'язково зніміть копії всіх документів і вивчіть їх будинку без поспіху.
Якщо Вам відмовляють у видачі копій, візьміть тайм-аут в переговорах, 10-20 хвилин, для вивчення документів і попросіть Вам не заважати.
Якщо і в цьому Вам відмовляють це сильно підозріло!
Якщо Ви не впевнені, і Вас щось бентежить або просто підказує інтуїція - не підписуйте ніяких документів.
Умійте сказати НІ!
«Переспа з думкою». Ранок вечора мудріший!
Будь-яка поспішність - чревата трагічними наслідками!
Увага! З'явилися нові ризики!
У зв'язку із застосуванням зараз подачі документів на реєстрацію переходу права власності на покупця в Росреестр в електронному вигляді, на руках у продавця залишаються не погашені документи , А саме Свідоцтво про право власності та правовстановлюючий документ, якими цілком можна скористатися повторно.
Квартира продається за договором купівлі-продажу в простій письмовій формі, без участі нотаріуса.
Продавець і покупець підписують цей договір з використанням ЕЦП - електронним цифровим підписом.
Подають заяву в Росреестр так само в електронному вигляді.
На руках у Продавця залишаються документи на квартиру. А з Покупцем він домовився про проживання в цій квартирі протягом трьох місяців, наприклад. Знизив ціну.
Маючи на руках непогашені документи, можна ще продавати, показувати квартиру, брати задатки по 200 000 або по 500 000 рублів
На те вони і шахраї! А потім просто випаруватися)))))
Тому передавайте завдаток тільки маючи свіжу, сьогоднішню виписку з ЕГРН.
Батьки-шахраї
Звучить зовсім зловісно, \u200b\u200bале мало хто надають цьому великого значення.
Йдеться про невиконання зобов'язань батьками про виділення часток дітям при використанні Материнського (сімейного) капіталу або інших бюджетних сертифікатів, виданих для сімей з дітьми.
Не завжди при покупці нерухомості відразу можна наділити дітей часткою в житловому приміщенні, часто це відбувається при використанні ще й іпотечних коштів.
Задумавши подальший продаж, щоб не тяганина з процедурою виділення часток і отриманням дозволу від Органів опіки та піклування на продаж нерухомості, що належить неповнолітнім, батьки приховують від Покупця факт використання бюджетних коштів. Адже не завжди в правовстановлюючому документі (договорі купівлі-продажу) прописано про це.
При погашенні іпотеки Материнським капіталом, відомості про це є тільки в пенсійному фонді і банку, видавав кредит. Але навряд чи Ви зможете у них отримати цю інформацію.
Тому проводите «розвідку» самостійно, ставлячи питання Продавцю. Часом варто питати не безпосередньо, а через ланцюжок інших питань.
Якщо Ви пропустіть порушення зобов'язань батьками, Ваша угода буде визнана незаконною на вимогу Прокуратури.
Квартиру продають шахраї
Звичайно найчастіше шахраї продають саме житло - квартири і кімнати.
Шахраї застосовують витончені способи обману.
Для того, щоб обдурити покупця вони навіть переважують таблички з номером квартири і будинки.
Тобто показують не ту квартиру, яку продають.
Звичайно подменная квартира має кращий стан, велику площу і так далі.
Тому при перегляді пропозицій - звертайте увагу на номери будинку та квартири. Порівняйте ці дані з картою навігатора або іншого подібного сервісу.
Увага! Часто батьки обіцяють виділити частки дітям у знову купується квартирі / будинку. Але це не знімає з них зобов'язань, Які вони дали в нотаріальній формі із зазначенням точної адреси житла!
Шахраї бувають різні!
Посібники для покупця нерухомості.
Самі докладні роз'яснення ви можете отримати їх посібники: «Хочу купити нерухомість. Що треба знати? » ціна 100 рублів
Посібник складається з декількох частин. Але починати потрібно з першого. Там ази, базова інформація для покупця.
Друга частина посібника «Виявлення прихованих ризиків в сучасних угодах купівлі-продажу» буде запропонована вам в розсилці навчальних матеріалів для автора, підписка на яку відбудеться автоматично при купівлі 1 частини допомоги.
Ці знання дадуть вам повну впевненість в успіху операції. Адже ви дізнаєтеся все, що знає досвідчений ріелтор.
Продавці-шахраї. Як їх розпізнати?
- угода, пов'язана з великими фінансовими сумами. Як і інші подібні процедури, вона пов'язана з ризиками шахрайства.
Дорогі читачі! Стаття розповідає про типові способи вирішення юридичних питань, але кожен випадок індивідуальний. Якщо ви хочете дізнатися, як вирішити саме Вашу проблему - звертайтеся до консультанта:
ЗАЯВКИ ТА ДЗВІНКИ ПРИЙМАЮТЬСЯ ЦІЛОДОБОВО і БЕЗ ВИХІДНИХ ДНІВ.
Це швидко і БЕЗКОШТОВНО!
Як їх уникнути? Це питання є темою статті.
Ризики при придбанні нерухомості
Шахрайство при покупці квартири - основний ризик. Якщо вчасно не припинити операцію і зв'язатися з аферистами, то можна залишитися в підсумку і без грошових коштів, і без нерухомості.
Більш того, передбачаються такі, як покупка квартири, якщо її власником є \u200b\u200bабо літній громадянин.
Шахрайство при покупці квартири
Діяльність шахраїв має безліч різновидів.
Вона може здійснюватися з боку продавця, будівельної компанії, При складанні договору переуступки прав. Кожен з цих варіантів вимагає детального розгляду.
З боку продавця
Продавець може скористатися такими схемами:
- Попросити довірливого продавця вказати в договорі меншу суму, ніж та, за якою квартира реалізується.
- Спровокувати розірвання договору після внесення, оскільки в таких випадках сума залишається у продавця.
На вторинному ринку
- правовстановлюючі папери (наприклад, угода приватизації);
- виписка з будинкової книги із зазначенням власників;
- довідка з паспортного столу про стан квартири;
- довідка з БТІ;
- квитанція, що підтверджує виплату державного мита;
- довідка про відсутність заборгованостей;
- паспорта всіх власників;
- письмові дозволи на продаж нерухомості від інших власників;
- свідоцтво про власність;
- технічна і кадастрова документація;
- дозвіл органів піклування, якщо в житлової площі зареєстровані діти.
Купівля нерухомості - справа дуже відповідальна. Але, незважаючи на це, обман при покупці квартири - досить поширене явище. Для того щоб уникнути обману при купівлі квартири з боку продавця, вивчіть більш уважно продається житлоплощу і правовстановлюючі документи на неї.
Ризики при покупці квартири
Багато хто бачив оголошення в друкованих виданнях про купівлю / продаж квартири без посередників. З одного боку, такий підхід суттєво економить грошові кошти обох сторін. Але, з іншого, значно підвищує можливість настання несприятливих наслідків.
Досвідчений ріелтор або юрист зможе на початкових етапах вирішити всілякі проблеми, які можуть ускладнити укладення угоди в подальшому. Тому якщо у вас є можливість, скористайтеся послугами професіоналів.
Статистика, яку ведуть агентства нерухомості і правоохоронні органи, показує досить високий рівень шахрайських дій при проведенні операцій купівлі-продажу.
Пов'язані такі дії, в першу чергу, з наданням підроблених документів. Безумовно, перевірити справжність усіх документів ми не зможемо, тому що не до всіх баз даних є відкритий доступ; але, наприклад, про наявність «зайвих» людей в квартирі цілком можна дізнатися по виписці з будинкової книги.
Наступний ризик пов'язаний з розрахунками за договором купівлі-продажу. У більшості випадків грошові операції між продавцем і покупцем здійснюються готівковим розрахунком. З одного боку, це економить час, з іншого, є можливість позбутися всіх грошей.
Зверніть увагу на ті випадки, коли продавець наполягає на дуже терміновий продаж квартири і навіть готовий зробити «непогану знижку». Як правило, це може бути пов'язано з тим, що власник квартири не є добросовісним набувачем.
Як купити квартиру без ризику?
Отже, розглянемо більш докладно аспекти, на які варто звернути увагу при покупці житла.
Оформлення документів. Безумовно, довіряти продавцю треба. Але не забудьте перевірити його слова. Ми-то з вами розуміємо, що угоди з купівлі-продажу квартири не найдешевші, тому і ставитися до них треба з усією обережністю.
Нам потрібно перевірити такі документи:
оглядаємо зовнішній вигляд квартири. Відразу з'ясовуємо всі моменти, які вас можуть насторожити. Наприклад, погано закривається двері, патьоки на стелі і т.д. Після бійки кулаками махати буде пізно.
Звертаємо увагу на ціну. В цілому ви повинні мати загальне уявлення про вартість нерухомості в вашому суб'єкті. Таку інформацію можна отримати, провівши моніторинг ринку нерухомості.
Не знаєте свої права?
І, відповідно, якщо квартира непогана, але ціна знижена, то в чомусь тут підступ. Безумовно, можливий і «хороший» варіант, коли власник просто не знає цін і виставив квартиру на продаж, не подумавши, чи йому терміново потрібні гроші.
Але бувають випадки, коли в справу вступають шахрайські схеми. Наприклад, оформлення угоди купівлі-продажу за підробленими документами. Перевірте всі найретельнішим чином.
«Особливі» варіанти продажу квартири
Тут ми коротко розглянемо 3 ситуації: продаж квартири з переуступки прав, продаж квартири, отриманої у спадок, і продаж квартири, що знаходиться в частковій власності.
- Продаж квартири з переуступки права . Такий варіант можливий за двома договорами: договір пайової участі в будівництві і попередній договір купівлі-продажу.
Як стверджують фахівці, самим «безпечним» є договір пайової участі в будівництві. Пов'язано це з тим, що крім положення цивільного кодексу у покупця з'являється додаткова «захист» по 214-ФЗ. Але такий договір передбачає поступку прав тільки за згодою з забудовником. Більш того, якщо квартира була куплена в іпотеку, то буде потрібно ще й дозвіл від банку.
У разі якщо був підписаний договір переуступки права, а забудовник не виконав свої зобов'язання, то до первинного власника не може бути ніяких претензій. Поступка права повинна бути зареєстрована. Виняток - договір попередньої купівлі продажу.
- Купівля квартири, отриманої у спадщину . Спадкування відповідно до законодавства може бути за законом і за заповітом. У тому, і в іншому випадку можлива передача квартири спадкоємцям.
Але закон «негласно» встановлює пріоритет за заповітом. Основними шахрайськими схемами в даному випадку є підробка заповіту.
Згідно із законом існує кілька черг спадкування. До першої відносяться близькі родичі померлого - діти, чоловік і жінка, батьки. Але є ще одна «позапланова» чергу - за правом представлення. Такі спадкоємці мають пріоритет.
Крім цього, можливий так званий «відказ», коли померлий в заповіті вказує на те, що, наприклад, його син повинен забезпечити матір житлом до кінця її життя.
Тому якщо синові раптом заманеться продати квартиру, отриману у спадок, мати буде користуватися своїм правом на проживання за заповідальним відказом.
Основною проблемою при покупці квартири, отриманої у спадщину, є «раптове» оголошення спадкоємців, яких не включили в чергу. Це пов'язано з тим, що в повноваження нотаріусів не входить перевірка всіх родичів померлого; вони лише «фіксують» всіх громадян, які звертаються за спадщиною в термін, встановлений законом.
Другий аспект, на який слід звернути увагу - це ситуація, коли продавця визнають «негідним» спадкоємцем, а угода купівлі-продажу вже оформлена.
Приклад з практики: на спадщину у вигляді квартири претендували брат і сестра. Після відкриття спадщини квартира була поділена між ними двома. Через якийсь час сестра «зникає», хоча брат стверджує, що вона вийшла заміж і поїхала. Насправді, все це час він тримав її замкненою в підвалі. Квартира, природно, була «переписана» на нього, і він її продав. Але сестрі якимось чином вдалося вибратися і добігти до поліції. Ну а далі, як в бразильському серіалі: суд оголошує брата «негідним» спадкоємцем і повертає сестрі квартиру. Все б добре, але що робити в цьому випадку добросовісному покупцю? Подавати позов до брата про витребування грошей, переданих за квартиру.
- Купівля квартири, що знаходиться у спільній власності) Згідно з чинним законодавством, існує спільна часткова і спільна сумісна власність.
Головною особливістю угод з таким майном є те, що на розпорядження спільною власністю повинно бути отримано згоду всіх власників: воно може бути виражене у формі нотаріально засвідченої згоди; або ж власники включаються як сторони в договір купівлі-продажу і розписуються кожен за себе.
Найпоширеніша ситуація - продаж квартири, яка знаходиться у власності двох подружжя. Або можливий інший варіант: квартира у власності у чоловіка, дружина просто прописана, але нерухомість куплена в шлюбі; відповідно, для продажу квартири в будь-якому випадку потрібна згода дружини.
В іншому випадку угода може бути визнана недійсною. До суду такі громадяни (чийого згоди не «запитали), можуть звернутися протягом 1 року з моменту, коли вони дізналися або повинні були дізнатися про здійснення угоди.
Окремим питанням стоїть ситуація, коли одним із власників квартири є дитина. Крім згоди органу опіки та піклування на вчинення правочину, батькам або законним представникам необхідно надати дитині «нові» умови для проживання не гірше, ніж були раніше. Якщо вони цього не виконають, то неповнолітній зберігає право на користування квартири, навіть якщо вона вже у власності у іншої особи.
Всіх непередбачених ситуацій ніколи не вгадаєш. Головне, при виникненні складних питань не губитися, а вирішувати їх у міру надходження.
Якщо ви будете впевнені в «правильності» і достовірності всіх представлених документів з боку продавця, то вам вже буде набагато легше. А якщо ще і зверніться до ріелторам, позбавите себе від витраченого даремно часу і душевних сил.
