Чи важко продати квартиру з обтяженням іпотекою. Як продати квартиру в іпотеку Ощадбанку? Порядок продажу квартири. Іпотечна нерухомість. Які документи потрібні для продажу квартири в іпотеці

Для тих, хто мріє продати свою обтяжену заставою квартиру, є хороші новини. Процедуру законодавство не забороняє, головне, організувати угоду грамотно, з урахуванням інтересів усіх сторін. Ст. №29 та № 33 ФЗ, що роз'яснюють особливості іпотечного кредитування, наділяють власника такого житла правом його експлуатації та продажу.

Важливо не упустити ключовий момент: без погодження з кредитною установою, котрі профінансували придбання житлоплощі, її власник не повинен вчиняти з майном ніяких юридичних дій (продаж, обмін, дарування, здача в оренду, висновок з житлового фонду і т.п.). В іншому випадку всі права на квартиру отримує банк (відповідно до ст. №301 ГК РФ).

Найчастіше практикують такі цілком легальні чотири схеми продажу :

• Дострокове погашення. Для угоди треба знайти покупця, готового придбати житлоплощу, обтяжену заставою, і який володіє відповідними такій покупці ресурсами і бажанням вносити завдаток. Знайти кандидатів непросто: борги часто відлякують зацікавлених осіб.
• Перекредитування. Можна залучити іншу кредитну організацію, яка згодна видати кредит на погашення боргу за житло.
• Реалізація заставної. Такий спосіб можливий за допомогою депозитної комірки, в якій боржник отримає заставну і можливість продати свою нерухомість як зазвичай.
• Зміна позичальника. продати іпотечну квартиру можна і через той же банк-кредитор, якщо він потребує подібних ресурсах.

Перераховані методи найбільш популярні, але виконувати волю позичальника кредитор не зобов'язаний. Варіанти банк буде шукати, перш за все, з урахуванням власних інтересів. Головне - узгодити свої дії з кредитором.

Як продати іпотечну квартиру

Процедура продажу починається з отримання дозволу від кредитора. У договорі прописується умова реалізації майна за згодою банку при гарантії повного розрахунку.

Важливо переконатися, що штраф за дострокове погашення заборгованості договором не передбачений. Факт його існування не перешкоджає продажу житла, він просто збільшить витрати. У результаті операція може виявитися невигідною боржнику.

Продаж такого виду нерухомості передбачає участь в угоді трьох суб'єктів:

1. Позичальник (власник житла).
2. Заставодержатель (фінансова установа).
3. Майбутній власник житлоплощі.

Після схвалення кредитора власник шукає покупця, виписує з нього всіх мешканців, вибирає спосіб розрахунку: заставна, дострокова виплата кредиту, допомога банку.

Якщо позичальник зацікавлений в термінової реалізації угоди, він повинен розуміти: можливо, йому доведеться знизити ціну на свої квадратні метри. Дисконт цілком виправданий, адже покупець квартири з запорукою в якійсь мірі ризикує.

Відео консультація юриста:

Варіант 1. Дострокове погашення іпотеки

Це найбільш просте і, з першого погляду, швидке рішення. Достроково погасити і зняти заставу на нерухомість - не проблема, питання в тому, де знайти гроші на погашення позики, коли вже є боргові зобов'язання? Якщо власнику житла пощастило з покупцем (він володіє необхідною сумою, попереджений про іпотечний варіанті житла, зацікавлений в такій угоді і готовий внести частину грошей до її завершення), необхідно:

1. Проводити розрахунки від імені позичальника або поручителя.
2. Перекласти суму на банківський рахунок, з якого видавали гроші.
3. Отримати документ від кредитора, який підтверджує, що заборони на обтяження немає.

Метод популярний при продажу нової житлоплощі на стадії завершення будівництва. Нове житло та ще з зручним плануванням завжди затребуване, і у порядного забудовника проблем з його реалізацією немає.

Процедура переоформлення за цією схемою проста.

1. Спочатку треба отримати згоду банку, переконавши кредитора, що причина для такого кроку серйозна.
2. Уточнити повну суму заборгованості.
3. Скласти у нотаріуса письмову угоду між позичальником і покупцем.
4. Виписати всіх мешканців (включаючи тимчасово відсутніх і неповнолітніх) з звільняються квадратних метрів.
5. Внести завдаток, еквівалентний розміру боргу і звільнити нерухомість від обтяження.
6. Переоформити права власності в Регпалате.

При внесенні завдатку підписується відповідний договір.

Наприклад, покупець готовий витратити на покупку два з половиною мільйона рублів, а заборгованість по кредиту становить 850 тисяч рублів. В такому випадку на 850 тисяч укладається договір, і гроші передаються продавцю, як правило, через депозитарій або при продажу - за домовленістю. Продавець дає потенційному покупцеві розписку про те, що він отримав завдаток.

У документі прописується, що він має намір продати квартиру після погашення боргу та звільнення її від обтяження.

У розписці вказується:

• Вартість покупки і порядок розрахунку. Гроші покупець кладе в депозитарій того ж банківської установи. До завершення угоди зняти депозит може тільки він.
• Термін, протягом якого продавець зобов'язується завершити всі формальності і передати квартиру новому господареві.
• Терміни звільнення майна від обтяження.

Сторони оформляють свої наміри нотаріально. При зверненні в банк їм надаються довідка про відсутність боргу і заставна на нерухомість з відміткою про закриття кредиту. Для зняття обтяження позичальник з менеджером відправляються в регпалати і подають заяву, щоб погасити запис. Бланк надається на місці.

Щоб вирішити питання з обтяженням, треба надати наступний перелік паперів:

• Паспорти власників житла.
• Договір-купчу.
• Довідку про виплату боргу.
• Заставну на нерухомість.

При погашенні записи іпотечного боргу (закон надає службовцям для цієї процедури 3 дні) власник отримує копії свого комплекту документів і довідку з ЕГРН з підтвердженням зняття обтяження.

Тепер можна продавати квартиру: укласти договір, зареєструвати його в УФРС. Погашена іпотека, звільнення від обмежень дають право звернення в регпалати для реєстрації купчої або переукладання договору, що визначає пайову участь.

Варіант 2. Самостійний продаж житла

Потенційного покупця про реальних обмеженнях на продаж житла треба попередити обов'язково, щоб згодом він не сумнівався в порядності партнера і угоди.

Кандидат приходить до менеджера з наміром викупити заставну житлоплощу. Попереджати банк треба обов'язково. У кожному такому договорі є пункт, який попереджає, що власнику житла заборонено продавати заставний об'єкт без узгодження з банком до ліквідації боргу. В іншому випадку банк має право аферу зупинити і забрати нерухомість.

Співробітники у нотаріуса складають договір намірів. Надалі всі дії можна робити через депозитарій того ж банку. У перший осередок покупець кладе суму, еквівалентну кредитним боргу. Залишок коштів від вартості квартири буде у другій клітинці.

Після всіх формальностей майно звільняють від заставних зобов'язань, і всі учасники оформляють купчу. Коли угода зареєстрована, сторони отримують доступ до депозитарію.

Варіант 3. Як продати боргові зобов'язання

Банк може допомогти клієнту в реалізації житла, якщо причини продажу пов'язані з втратою доходу, втратою здоров'я, сімейними проблемами, пов'язаними з розлученням. Житлоплощу під заставою пропонують тим, хто готовий купити квартиру із заниженою вартістю і з іпотечними зобов'язаннями.

Процес переоформлення на нового кредитоотримувача стандартний: формальностями займається банк, а боржник тільки підписує договір продажу боргових зобов'язань.

Є ймовірність, що накопичені борги за відсотками платити доведеться самому, так як до вартості відчужуваного майна вони не мають ніякого відношення. Згідно із законом саме власник оплачує послуги за використання кредитних ресурсів. Якщо на момент угоди основна сума боргу вже виплачено і залишок менше ціни квартири, різницю буде виплачувати продавець.

Цей варіант передбачає переуступку боргу позичальника перед кредитною установою та переоформлення його на нового позичальника. З покупцем банк підписує договір про переведення частини боргу. В результаті новий позичальник отримує у власність іпотечну квартиру і борг по кредиту.

Процедура переуступки стандартна. Майбутній клієнт готує документи для кредиту, який підтверджує його платоспроможність. Після схвалення кандидатури оцінюють об'єкт. Потім банк перереєструє власність в Росреестра, а позичальник підписує договір про переуступку боргу.

При переоформленні позики купити борг може і будь-який банк. Тоді займ переводять на нього. Фінансова установа в свою чергу надає свій кредит для погашення боргу.

Сьогодні такий варіант - звичайне явище, так як банківські структури щорічно змінюють ставки по кредитах. Якщо позичальник знаходить фінансова установа з привабливими для нього умовами, він намагається перекредітовать іпотеку і перевести борг в банк з прийнятною процентною ставкою.

Позичальнику такий варіант, безумовно, вигідний. Чого не можна сказати про банк: при достроковому поверненні боргу він втрачає прибуток, тому на перекредитування погоджується рідко або накладає на позичальника солідний штраф, що покриває збитки.

Якщо у покупця є свій іпотечний кредит

Головне, що треба з'ясувати у іпотечникам - це суму його власних грошей і максимум кредитних. Якщо особистих ресурсів іпотечникам досить для ліквідації заборгованості власника житла банку, а наданої йому кредитної лінії вистачить для оплати другої частини угоди, то такий іпотечникам може бути покупцем.

Алгоритм дій зручно вивчати на прикладі:

Ціна квартири - 2 мільйони рублів, борг позичальника - 800 тисяч руб. Своїх грошей у покупця 1 мільйон, банк схвалив йому іпотеку в межах мільйона рублів. Якщо він має намір купити житло, то віддає продавцю зі своїх грошей 800 тисяч руб. як завдаток для ліквідації боргу.

Потім з кредитним менеджером вони знімають обтяження в Регпалате. Далі продає сторона надає фінансовій установі покупця перелік документів для оформлення другої іпотеки та застави:

1. Виписку з ЕГРН.
2. Довідку про відсутність комунальних боргів з ТСЖ або домоуправління.
3. Довідку про прописаних на цій площі мешканців (форма №9).

У різних організацій свої вимоги по документам, тому треба уточнювати деталі на місці.

Коли співробітники підготували договір і заставну, можна робити купчу з реєстрацією у відповідних органах. Двісті тисяч готівки, що залишилися у покупця, він дасть іншій стороні. При успішному завершенні і реєстрації угоди продавець отримує від банку покупця решту суми (мільйон руб.) Через депозитарій.

Особливості продажу іпотечної квартири в Ощадбанку

Солідна постать на ринку іпотечного кредитування - Сбербанк Росії. У переоформленні боргу він своїм клієнтам не відмовляє і знаходить можливість отримати від такої угоди свою додаткову вигоду. Якщо, на думку кредитного відділу, ваша причина продажу житлового застави поважна (наприклад, у вас немає можливості обслуговувати борги), Сбербанк дає згоду на зворотне отримання своїх інвестицій. Установа має свій інтернет-ресурс для реалізації активів, включаючи і приватних осіб, щоб проінформувати про реалізацію майна максимальна кількість зацікавлених клієнтів.

Гарантію умов, які надавалися початковому позичальнику, банк дати не може. Продати житло по іпотеці Ощадбанку можна за умови:

• Виплати всієї суми боргу покупцем. Для цієї мети з ним укладають письмовий договір про його наміри довести угоду до кінця.
• Перекредитування новим власником майна за умови, що його можливості відповідають всім умовам Ощадбанку.
• Згоди на полегшений варіант. Якщо у клієнта немає коштів розрахуватися з боргами остаточно до реалізації заставного майна, за угодою про наміри він отримає завдаток і довідку від кредитора про те, що обтяження на квартиру знято. Відповідно до нової випискою від реєстратора боку завершують розрахунок і оформлення прав нового власника нерухомості.

При такому варіанті угоди Ощадбанк не грає роль спостерігача: він готує документи, надає свої осередки - повністю веде угоду. Продавець тільки підписує документи, з регпалати кредитні менеджери зв'язуються самі.

Як тільки покупець вніс в осередку необхідні суми, заставодержатель доводить до відома регпалати про закриття боргових зобов'язань і зняття з житла обтяження. Позичальнику продаж не вигідна, так як банк не буде прагнути продати нерухомість дорожче, йому треба якомога швидше погасити борг.

Особливості продажу іпотечної житлоплощі в ВТБ 24

Як і будь-яка фінансова установа, ВТБ 24 зацікавлений у своєчасному поверненні своїх ресурсів. Продати іпотечну квартиру в цьому банку можна через його офіційний сайт, де розміщують пропозиції про пільгові умови придбання заставної нерухомості. Розглядаються варіанти платежу готівкою або банківського кредиту на зручних для всіх сторін умовах:

• Процентна ставка - від 12% річних.
• Перший внесок - не менше 20%.
• Термін погашення боргу - до 30 років.

Оцінюють нерухомість запрошені професійні експерти за участю представників банку, контролюючих адекватність обмовляється суми розміром заборгованості та ринкової вартості житла.

При зверненні до кредитного відділу ВТБ 24 з пропозицією про продаж іпотечного майна приготуйте всі аргументи на користь доцільності такого рішення та інші, корисні для угоди факти. Банк відповідально ставиться до нового клієнта, ретельно перевіряючи його платоспроможність.

податкові зобов'язання

Власник нерухомості при її перепродажу повинен враховувати деякі нюанси. Якщо житлом він володіє менш як три роки, і воно було продано за завищеною ціною, продавцеві доведеться сплатити податок з продажу нерухомості. В даному випадку він становить 13%.

Документи для продажу іпотеки

Для угоди позичальник готує повний комплект паперів:

1. Документ, що засвідчує платоспроможність.
2. Договір-купчу.
3. Довідку про ліквідацію іпотечного боргу.
4. Заставну по позиці.
5. Документ про зарахування набуває стороною засобів, призначених для погашення кредитного боргу.
6. Довідка, що підтверджує зняття нерухомості з обтяження.

Особливості продажу житла, придбаного за військової іпотеці

Згідно із законом, житло, що купується на гроші житлового та іпотечного позики до остаточного повернення боргу, має бути в заставі не тільки банківському, а й Міністерства оборони РФ. Обтяження знімають не тільки при компенсації боргу, а й за умови терміну служби позичальника в армії не менше 20 років.

Схема реалізації житла передбачає пошук ресурсів, щоб погасити цільової житлову позику. Для чого позичальник доводить до відома банк і Росвоеніпотеку про намір зняти обтяження для продажу житла. Уточнюється розмір і гасяться борги. Власнику видаються на руки відповідний документ.

В Росреестра реєструє право власності. Далі позичальник знаходить покупця і продає нерухомість за стандартною схемою.

Цінну пораду: борг перед будь-яким банком-кредитором при цивільному або військовому варіанті іпотеки можна погашати з материнського капіталу. Якщо у продавця є маленькі діти, покупець повинен уточнити, чи не залучалися крім іпотеки кошти від материнського капіталу. В останньому випадку малюкам виділяються частки в квартирі, і дорослі діти цілком можуть через суд заявити про свої права. Щоб виключити неприємності, вимагайте довідку про склад сім'ї та мешканців, які жили в квартирі з 2006 року, коли з'явився закон про материнський капітал.

заставна заміна

Цей варіант обумовлений в ст. 145 ГК РФ. Якщо позичальник має намір купити нову квартиру, банк може піти на заміну застави. В такому випадку арешт зі старої квартири знімається і накладається на нове житло, яке буде служити забезпеченням існуючої іпотеки.

На такий крок банки вирішуються через 3-4 роки після успішного обслуговування кредиту. Якщо були відзначені прострочення (навіть разові), позичальник, швидше за все, отримає відмову. Серед інших умов подібної заміни:

• Ціна нового житла не повинна бути менше залишку боргу плюс 20-30%.
• Юридична чистота нового застави перевіряється банком дуже ретельно.
• Якщо банк прийняв позитивне рішення, треба готувати 2 комплекти паперів: договору квартирного обміну і передачі нового житла в заставу за кредитом.

Який би вид реалізації власник не вибрав, реєстрація його прав відбувається паралельно з перекладанням обтяження з одній житлоплощі на іншу.

Продаж без згоди банку

Якщо іпотечний кредит виплачений, продаж такого житла не відрізняється від звичайної угоди і згоду кредитора вже не потрібно. А якщо банк забороняє продавати нерухомість? Юристи знайшли лазівку, як продати квартиру без його повідомлення.

1. Покупець з продавцем оформляють угоду про погашення кредиту власника житла. Документ грає роль авансового платежу.
2. Згідно з цим документом фінансова установа зніме обтяження, а сторони оформлять нормальну купчу із зазначенням суми, внесеної кредитору. Документ визначає і суму, яка належить власнику іпотечної нерухомості.
3. Можна ризикнути і підписати купчу без попередньої згоди. В такому випадку в ньому детально треба прописати всі терміни виконання домовленостей і зобов'язання сторін.

Продати іпотечне житло цілком реально, хоча і не швидко: в середньому процедура займає 2-3 місяці. Шукайте покупця за допомогою оголошень або ріелторів. Не погоджуйтеся на варіант продажу покупцем свого житла і покупки вашого: ланцюжок альтернатив збільшує ризики і час. Якщо у покупця гроші на руках, ціну обговорюйте відразу. При неодноразовому зміні суми є ймовірність втратити покупця.

Коли всі формальності улагоджені, покупець стає боржником банку і може погасити всю суму відразу або виплачувати борг частинами, як і попередній позичальник. На другий варіант йдуть не всі банки: кредит уже працює, прораховані всі ризики, а тут треба переробляти всю документацію заново. Добре, якщо всі ці нюанси враховані в договорі відразу.

Вибирайте свій варіант продажу, зустрічайтеся з менеджером банку, щоб уточнити, чи немає в договорі мораторію на дострокове погашення боргу або претензій до вашої кредитної історії і на яких умовах банк може піти вам назустріч. Консультація фахівця дасть більше інформації, ніж самостійне вивчення документів. Головне - щоб процедура була юридично чистою, прозорою як для банку, так і для покупця.

Думка експерта про схемах продажу іпотечного житла

Квартира, куплена в іпотеку, знаходиться в заставі у банку. На її реалізацію накладені певні обмеження. Закономірно виникає питання, чи можна продати таку нерухомість. Юридично - неможливо, оскільки спочатку необхідно зняти обтяження. На практиці це зводиться до питання: де взяти кошти для дострокового погашення.

Є різні причини, за якими виникає потреба в продажу іпотечного житла. І основна з них - погіршення фінансового становища і платоспроможності позичальника. Розуміючи те, що далі платити по кредиту буде складно або просто неможливо, клієнт приймає рішення позбутися від іпотечної квартири. Крім того, причинами можуть послужити наступні:

• Потреба в поліпшенні житлових умов, тобто, купити квартиру більш габаритну і комфортну. Це можуть дозволити собі люди, які отримали нову високооплачувану роботу або посаду.
• Бажання заробити. Це стосується квартир, які оформлялися в іпотеку ще на стадії будівництва.
• Особисті причини, наприклад, переїзд в інше місто, розлучення, народження дитини та інші.

Оформлення споживчого кредиту

Найпростіший спосіб - оформити споживчий кредит на залишок іпотеки. Це дозволить достроково погасити заборгованість і вивести квартиру з-під обтяження стандартним способом. Споживчий кредит можна оформити в тому ж банку або в іншому.

Як варіант - провести реструктуризацію кредиту, в більшості випадків цього домогтися навіть простіше, ніж оформити нову позику.

При взятті кредиту потрібно врахувати кілька моментів:

• максимальна сума звичайної позики обмежена - зазвичай виходить взяти не більше 1 млн. рублів, так що при занадто великому розмірі позики варіант не підійде;
• ставка по кредитах зазвичай значно вище ставки по житловим кредитом, а термін видачі позики - менше, отже, розмір виплат різко зросте - в 2-3 рази як мінімум, потрібно бути до цього готовим;
• кредит при діючій іпотеці отримати складніше, так як при визначенні платоспроможності клієнта банк віднімає з доходу позичальника поточні плати. Але можна збільшити свої шанси на схвалення;
• без застави та поруки велику суму грошей за кредитом отримати складно, а квартиру в якості предмета застави надати не вийде.

Таким чином, даний варіант реалізуємо при невеликому залишку заборгованості і при наявності достатнього стабільного доходу позичальника.

Алгоритм такий:

• заявник звертається в банк з наміром провести реструктуризацію або для отримання нової позики;
• в разі схвалення клієнт отримує необхідну суму і гасить поточну заборгованість;
• після отримання довідки про погашення боргу необхідно звернутися в Реєстраційну палату з представником банку (або з пакетом документів, завірених банком) і зняти обтяження з житла;
• після отримання на руки «чистого» свідоцтва про право укласти попередній або основний договір купівлі-продажу;
• залишається тільки зробити саму угоду.

Укласти попередній договір купівлі-продажу з передачею завдатку можна і до зняття обтяження з нерухомості, якщо покупець готовий ризикнути. Ці кошти можна витратити серед іншого на дострокове погашення.

Виручені за продаж кошти також можна витратити на закриття утворився кредиту - або придбати на них нове житло.

Оформлення нової іпотеки

Не завжди продавці хочуть пов'язувати себе новими кредитними зобов'язаннями - та й не у всіх випадках це можливо. Тому існує інший варіант - оформлення іпотеки на покупця.

Якщо в першому випадку в принципі можна було обійтися мінімальною участю банку, то в цьому випадку кредитна організація прийме неодмінна участь в операції. Йдеться про фактичне переоформленні на нового власника квартири. Самостійно продавець і який отримує нерухомість таку угоду укласти не зможуть.

Схема така:

1. Сторони спільно звертаються в банк і уточнюють можливість проведення операції.
2. Покупець доводить свою платоспроможність. надаючи стандартний пакет документів позичальника. Крім того, він повинен буде сплатити мінімально встановлений внесок - зазвичай 20% від вартості житла.
3. Продавець, зі свого боку, оновлює в разі необхідності документи на нерухомість.
4. У разі позитивного рішення на нового клієнта оформляється ще один житловий позику за всіма правилами.
5. Кошти переказуються на рахунок продавця, одночасно з них утримується сума, необхідна на покриття поточної заборгованості. Продавцю видається довідка про відсутність боргів за рахунком.
6. Далі всі сторони, в тому числі представник банку, підходять в регпалати і здають документи на державну реєстрацію права власності. Йдеться про зняття обтяження з нерухомості з одночасним продажем житлоплощі і надання її банку в заставу.

Якщо вся процедура пройшла успішно, то покупець залишається з новою квартирою і іпотекою, продавець - з врученням від продажу засобами за мінусом поточної вартості боргу, а банк - з житлом, як і раніше знаходяться у нього в заставі.

Дострокове погашення за рахунок цікавиться житлоплощею

Попередній варіант досить складний для виконання, необхідна готовність значний час возитися з документами і «утрясанням» численних питань.

Дострокове погашення за рахунок покупця - досить популярне, хоча й ризиковане рішення. Суть зводиться до того, що покупець фактично оплачує іпотеку продавця.

На практиці процедура виглядає так:

1. Полягає попередній договір купівлі-продажу, за яким покупець передає продавцеві заставу в розмірі, достатньому для погашення боргу. Перед цим продавець повинен уточнити суму.
2. Продавець звертається в банк для дострокового закриття заборгованості і знімає обтяження з квартири.
3. Після отримання «чистого» свідоцтва сторони укладають основний договір купівлі-продажу, за яким продавець отримує залишок коштів.
4. Новий власник реєструє житлоплощу на себе і приступає до володіння квартирою.

Де візьме кошти покупець в даному випадку значення не має. Найчастіше використовуються власні і позикові кошти, можливо оформлення житлового кредиту під материнський капітал.

Для продавця цей спосіб самий предпочительнее - мінімум ходінь по банках, не залишається і не виникає ніякої заборгованості, єдині витрати - на переоформлення права власності.

Для покупця ж існують ризики: наприклад, якщо продавець відмовиться продавати апартаменти після того, як зніме з них обтяження. Тому важливо правильно скласти попередній договір купівлі-продажу, щоб в разі неприємних наслідків можна було через суд або стягнути кошти назад, або зажадати примусового укладення основного договору.

Якщо позичальник не має можливості особисто бути присутнім під час проведення угоди, то все зробити може банк. Він і покупець проводять оформлення позики, але тільки після того, як продавець дасть згоду на подібну операцію. Засоби від покупця поміщаються в спеціальну депозитну комірку, з якої власник квартири може забрати їх відразу після підписання договору купівлі-продажу.

Які документи потрібні для продажу

Буде потрібно певний пакет, на збір якого йде чимало часу:

• виписка про зняття обтяження
• кредитний договір
• паспорта учасників угоди
• свідоцтво про реєстрацію кредитного договору
• договір купівлі-продажу
• довідка про відсутність заборгованості по кредиту
• заставна
• документ про зарахування коштів на погашення заборгованості по нерухомості та інші папери

Чи є труднощі при продажу

При продажу іпотечної квартири можуть виникнути певні складнощі:

• При пошуку покупця, так як не всі хочуть зв'язуватися з паперовою тяганиною і довго чекати оформлення всіх необхідних документів. Крім того, на ринку нерухомості таке житло не користується великим попитом.
• Відсутність інтересу у банку, так як він втрачає прибуток за рахунок дострокового погашення.
• Тривалість процедури. На продаж квартири, що знаходиться в іпотеці, йде набагато більше часу, ніж тій, яка вже є у власності. Тому потенційні покупці просять знижку, і покупцям часто доводиться це робити.
• Банк може зажадати внести гроші за те, щоб він пішов на поступку і дозволив угоду.

Яку ціну встановити

Звичайно ж, чим нижче вартість квартири, тим її простіше і швидше продати. Найкраще ставити ринкову ціну і трохи вище, ніж планувалося спочатку. Це потрібно для того, щоб під час торгів з покупцем отримати бажану суму.

Іпотечна житлоплощу продається складно через особливості кредитної угоди, до того ж, багато тяганини з паперами. У підсумку ціну доведеться знизити, особливо якщо гроші потрібні терміново.

Різницю між вартістю житла і залишком боргу по кредиту продавець може отримати відразу після того, як новий власник пред'явить договір купівлі-продажу і свідоцтво про власність.

Особливості продажу житла, придбаного в рамках військової іпотеки

Згідно із законом такі квартири, придбані в іпотеку, до моменту повного розрахунку по заборгованості, знаходяться в заставі не тільки у кредитно-фінансовій організації, а й у Міністерства Оборони РФ. Обтяження знімається тільки після повного погашення позики та після того, як позичальник досягне 20-річного терміну служби. Для продажу знадобиться знайти кошти для погашення ЦЖЗ.

Порядок проведення угоди:

• Власник квартири повідомляє кредитора і Росвоеніпотеку про намір реалізувати своє житло і зняти з нього обтяження.
• Дізнається, скільки ще потрібно внести для повного погашення.
• Вносить кошти.
• Знаходить покупця.
• Отримує документ про те, що обтяження було знято.
• Отримує документ на право власності в Росреестра.
• Здійснює операцію з продажу квартири.

Підводячи підсумки, варто уточнити, що якщо раніше продати іпотечну квартиру було досить складно, то на даний момент банки не забороняють таких угод. Єдине, що потрібно підготуватися до певних складнощів при продажу.

Купуючи житло в іпотеку, людина налаштовується на довгі виплати. Він усвідомлює, що поки кредит не погашений, на його квартиру накладено обтяження. Однак виникають непередбачені ситуації, коли об'єкт іпотеки необхідно продати. Знання нюансів законодавства дозволить це зробити грамотно.

Як продати іпотечну квартиру

Іпотечна нерухомість забезпечує виконання зобов'язань по виданим позиці. Отже, поки він не буде погашений, позичальник може здійснювати з об'єктом іпотеки будь-які дії цивільно-правового характеру лише за згодою заставодержателя .. На це чітко вказує стаття 37 ФЗ-102, що регулює іпотечне кредитування.

Чи можна продати закладену квартиру

Недотримання вимог законодавства щодо самовільної продажу предмета застави призведе до таких наслідків:

• угода буде визнана недійсною;
• кожна зі сторін поверне все отримане або зобов'язана буде відшкодувати його вартість;
• набувач визнається недобросовісним і позбавляється прав на заставну нерухомість (ст. 167 ЦК України);
• банк припинить достроково все відносини за договором іпотеки;
• нерухомість буде реалізована в примусовому порядку.

В результаті порушник може втратити набагато більше, ніж придбає.

Законні схеми продажу іпотечних квартир

Як продати житло, якщо іпотека не виплачена? Щоб не порушувати закон і не створювати собі проблеми, краще скористатися легальними способами:

1. Дострокове погашення кредиту. Для цього потрібно озвучити банку своє бажання погасити позику раніше строку. Після отримання позитивного рішення кредитор визначає суму заборгованості. Позичальник знаходить покупця на квартиру, згідного купити житло з обтяженням і видати передоплату в розмірі невиплаченої позики. Між ними складається попередню угоду, яка засвідчується нотаріально. З житлоплощі виписуються всі проживають. Отриманий завдаток направляється на погашення іпотеки. Після цього банк знімає обтяження, а покупець оформляє право власності в реєстраційній палаті.
2. Продаж шляхом викупу застави. Знайдений позичальником покупець повинен звернутися до банку з пропозицією про. При відсутності заперечень, обидві сторони підписують у нотаріуса попередній договір з визначенням ціни і умов продажу. Бронюється 2 осередки, в одну з яких кладеться сума для банку на погашення іпотечного боргу, в іншу - залишок від реалізації нерухомості для позичальника. Після зняття обтяження оформляється договір купівлі-продажу, право власності реєструється в Росреестра. Заключний етап - кредитор направляє гроші на погашення кредиту, а позичальник забирає залишок (якщо є).
3. Продаж за допомогою банку. Аналогічно попередній схемі. Але банк бере на себе всі, починаючи від пошуку покупця до отримання грошей. Позичальнику тільки залишається поставити підпис на договорі купівлі-продажу, оскільки угода за паперами відбувається особисто їм. Такий варіант не дуже вигідний боржнику. Кредитор має на меті продати швидше, що позначається на ціні. Другий осередки для продавця може і не бути.
4. Викуп іпотеки третьою особою або переуступка боргового зобов'язання. Для цього кредит переоформляється на нового позичальника, який стає одночасно боржником в непогашеної частини позики і власником заставної квартири. Оформлення іпотечної позики відбувається за стандартною процедурою зі збором необхідних документів і подачі заявки, включаючи оцінку.

Якщо мова йде про іпотеку з пайовою участю, Продаж здійснюється тільки з оформленням договору переуступки права вимоги, згідно ФЗ-214.

Головна особливість угод купівлі-продажу заставної нерухомості - перш ніж зміниться господар квартири, іпотека повинна бути погашена.

Чи варто купувати квартиру, якщо вона в іпотеці?

Наскільки ці схеми вигідні продавцю, залежить від суми боргу, продажної вартості нерухомості. Крім того, варто врахувати ще один нюанс. Якщо квартиру, що знаходиться у власності менше 3 років продавати за ціною, що перевищує первісну, необхідно сплатити з цієї суми 13% в бюджет держави. Але один великий плюс перекриває всі - продавець позбавляється в результаті від важкого тягаря іпотеки.

Існує думка, що, купуючи заставну нерухомість, можна істотно заощадити. Тут все залежить від того, які причини привели до її продажу. Якщо позичальник успішно справляється з платежами і не поспішає з продажем, навряд чи ціна буде нижче склалася на ринку. Йому важливо не просто погасити кредит, а й отримати на руки різницю для покупки нового житла.

Другий варіант - продавець має заборгованість і йому потрібно терміново реалізувати іпотечну квартиру. В цьому випадку можна розраховувати на хорошу знижку - відсотків на 10-20 дешевше середньоринкової ціни. Крім того, банки зацікавлені в якнайшвидшому продажі і навіть можуть запропонувати покупцеві вигідні умови за іпотечним кредитом.

Є три мінуса в покупці іпотечної нерухомості:

• покупцеві доведеться зважати на вимоги кредитора, оскільки всі угоди відбуваються з його відома;
• заставна, а точніше її місцезнаходження. Якщо вона знаходиться не у кредитора, здійснення операції може відкластися до тих пір, поки на руках не буде документа. Хоча з липня 2018 року з'явиться електронна форма застави, що істотно спростить оформлення договорів;
• ризик залишитися без грошей, якщо продавець «не доніс» їх до банку і не погасив заборгованість. Обтяження не буде відзнято, виникне безліч проблем, які доведеться вирішувати через суд. Ще ситуація, коли продавець передумав продавати квартиру. Позику погашений, обтяження знято, але він знайшов іншого покупця, який готовий дати набагато більше.

Як швидко продати іпотечну квартиру

Для позичальників з проблемним кредитом це - актуальне питання. Моментального способу не існує. Швидкість реалізації будь-якої схеми залежить від багатьох факторів, включаючи людський.

Процедура купівлі-продажу об'єкта іпотеки складається з декількох етапів, кожен з яких вимагає певного часу:

• звернення до кредитора - можна розраховувати, що протягом 10 днів рішення буде прийнято;
• пошук покупця - може виявитися самим тривалим процесом, тому рекомендується скористатися послугами ріелтора;
• підготовка документів - від 7 до 14 днів. Буде потрібно підтвердження відсутності заборгованості за іпотечним кредитом, оплата вартості нерухомості, зняття обтяження, документи на квартиру, заставна;
• реєстрація в Росреестра - 5-12 робочих днів.

У будь-якому випадку, менше, ніж за місяць, все це зробити не вдасться. Якщо все підготовлено завчасно, саме підписання договору, внесення завдатку та передача документів на реєстрацію відбувається протягом одного дня.

Питання та відповіді

Як продати кімнату в іпотеці Ощадбанку?

Якщо причина продажу здасться співробітнику поважної, ви отримаєте дозвіл на її продаж. Банк надає перевагу дострокове погашення кредиту за рахунок коштів покупця або переоформлення його на третю особу. Всі розрахунки проводяться через осередки. Зразки необхідних документів можна подивитися на сайті Ощадбанку.

При продажу потрібно враховувати нюанси програми кредитування. Наприклад, для кредиту молодим сім'ям чоловік позичальника є созаемщиком. Якщо причиною продажу квартири є проблеми з погашенням, банк покладе обов'язки по виплаті на созаемщика.

Військова іпотека також має обмеження. Стороною договору є Росвоеніпотека, згідно з якою потрібно для здійснення купівлі-продажу.

Об'єкт іпотеки, куплений з залученням материнського капіталу, можна продавати з дозволу органів опіки або після досягнення дітьми 18 років.

Спалили будинок, куплений в іпотеку, що робити?

Ст.ст. 29-30 ФЗ «Про іпотеку» визначають, що заставодавець має право користуватися об'єктом іпотеки. При цьому його обов'язком є \u200b\u200bутримання майна в належному стані. Ст.32 говорить, що заставодавець зобов'язаний забезпечити збереження заставної нерухомості. Якщо існує реальна загроза майну, він повинен негайно повідомити про це заставодержателя.

Іпотечні будинку, як правило, страхують від різних ризиків, в тому числі від пожежі. Вам необхідно повідомити заставодержателя і звернутися в страхову компанію. Покладене страхове відшкодування буде направлено на погашення кредиту.

Купили квартиру в іпотеку, а в ній тріщини на стелі і стінах, що робити?

Перш за все, поінформуйте банк. Його юридична служба допоможе розібратися з різними моментами, написати позови і заяви. Необхідно встановити винного. Їм може виявитися продавець, який, наприклад, самовільно здійснив перепланування. В цьому випадку потрібно звернутися до суду для розірвання купівлі-продажу, після чого гроші будуть повернуті.

У будь-якому випадку, про виявлені недоліки потрібно письмово повідомити продавцеві. Краще постаратися досягти з ним взаєморозуміння про усунення дефектів або відремонтувати за свій рахунок з подальшим відшкодуванням витрат.

Як купити машину при іпотеці?

Швидше за все ваш кредитор не піде на автокредитування, якщо тільки ви не є для нього цінним клієнтом. Тому потрібно знайти банк, готовий видати позику при наявності іпотеки. При зверненні потрібно подавати правдиву інформацію, не приховуючи діючі кредитні зобов'язання. Для підтвердження платоспроможності слід зібрати всі довідки. Якщо кредитна історія не зіпсована простроченням або судовими розглядами, банк прийме позитивне рішення.

Отримання іпотеки на квартиру є дуже привабливим варіантом для багатьох сучасних громадян. Довгий термін виплат і реальні відсотки - всі ці переваги дозволяють нарешті отримати власне житло. Але через певний період у позичальника може виникнути необхідність отримати назад виплачену банку суму і в той же час звільнитися від договірних зобов'язань. Але не всі клієнти фінансових організацій знають, чи можна продати іпотечну квартиру і як провести операцію з продажу. Операція дійсно здійсненна, але потрібно знати всі нюанси і використовувати всю викладену інформацію за рішенням іпотечного питання.

Дорогі читачі! Наші статті розповідають про типові способи вирішення юридичних питань, але кожен випадок носить унікальний характер.

Якщо ви хочете дізнатися, як вирішити саме Вашу проблему - звертайтеся в форму онлайн-консультанта справа або телефонуйте за телефонами нижче. Це швидко і безкоштовно!

Поширені причини продажу іпотечної квартири

У ситуації, коли позичальник вирішив отримати довгостроковий кредит, але через деякий час дізнався про неможливість продовжувати виплати (скорочення на роботі, проблеми особистого характеру), він має право дозволити ситуацію, що склалася шляхом продажу іпотечної нерухомості. І чим швидше буде оформлений договір купівлі-продажу і буде закритий договір з банком, тим менше проблем по іпотеці на нього чекає.

Зволікання не є оптимальним рішенням. Процентні нарахування на квартиру нехай і невисокі, але бути боржником банку - не самий кращий варіант. Тому пошук покупця на квартиру потрібно починати при ускладненнях, які позичальник не зможе вирішити протягом 2-3 місяців. А в подальшому передбачається і погіршення ситуації.

Необхідність купівлі більшою чи меншою за площею квартири, ніж тій, яка знаходиться в іпотеці, також дуже поширене явище. Якщо людина має певну суму на руках і хоче повернути передані банку кошти, а на отриману суму придбати іншу нерухомість, то продаж іпотечної квартири не така вже й велика проблема.

Що стосується виїзду за кордон за викликом (для догляду за хворим родичем) або ж пропозицію від роботодавця переїхати в іншу країну і розвивати там бізнес, то такі варіанти не можна проігнорувати. Але саме тому позичальник не зможе виплачувати іпотеку або просто оформлена квартира для нього вже не є пріоритетною або потрібною. Клієнту банку потрібно дізнатися, чи можна продати квартиру куплену в іпотеку і викласти обставини, що змушують його вдатися до такого заходу. Адже продаж повністю звільнить його від необхідності проводити платежі банку і дозволить вільно займатися особистими справами за кордоном.

Які є обмеження на продаж іпотечної квартири?

Відмовити в можливості продати іпотечну нерухомість банк не може. Оскільки для самої організації несвоєчасна виплата, виїзд клієнта за кордон або й зовсім втрата клієнта є невигідними. Саме тому банки охоче розглядають варіант погашення боргу другою стороною та передачу прав власності на житло за договором.

Єдине, що може вплинути на тривалі розгляди - це розгляд кандидатури на перенесення обов'язків по боргу. Кредитна організація буде довго і ретельно розглядати кредитні історії потенційних покупців-позичальників. Адже подальша передача або продаж ненадійному покупцеві будуть вельми скрутними і спричинять додаткове витрату часу з боку банку.

Кредитна організація повинна не просто підтвердити можливість продажу, а й офіційно запевнити даний факт. Таким чином, позичальник при і передачі буде спиратися на офіційний документ, що виключає ризики і підтверджує можливість продажу обтяженого житла. В іншому випадку зняти з себе обов'язки і звільнитися від договору він не зможе.

Багатьох позичальників цікавить, чи можна продати іпотечну квартиру і купити іншу? Відповідь проста: клієнт зможе і після закриття іпотечного договору (можливо навіть відкриття нового іпотечної позики на нерухомість), і під час його погашення. Головне, щоб придбання Герасимчука проблемою виплат отриманого кредиту і клієнт кредитно-фінансової установи вчасно проводив грошові перекази.

Методи продажу іпотечної квартири і необхідні для цього документи

Умовно всі варіанти з продажу можна розділити на три види. Перші два виробляються після довгих розглядів з банком і з'ясуванням всіх можливих нюансів, а також укладенням додаткових документів. Третій найбільш простий, але не найбезпечніший для покупця, оскільки він стосується передачі грошових коштів сторонній людині для погашення його іпотечного боргу по квартирі. Основні відмінності і особливості кожного виду допоможуть вибрати найбільш вигідний і практичний.

1. Готівковий розрахунок за покупку. За даною схемою покупець і продавець укладають угоду в нотаріуса, в якому вказана вартість, яку повинен погасити покупець (вважається авансом). З цим документом, а також завіреним дозволом на продаж майбутній власник нерухомості приходить в банк і погашає заборгованість другої сторони. Після отримує папір, в якій зазначено відсутність претензій з розрахунку і можливість подальшого розпорядження квартирою. Складається офіційний договір з продажу (продавець отримує суму, що залишилася-різницю), новий власник вноситься в Росреестр на підставі даного документа. Завершальним етапом стане повторне звернення до Росреестр для зняття з нерухомості обтяжень для подальших операцій. Потрібно мати з собою не тільки паспорт, а й копії, копії договору, дозволу на продаж і всіх паперів, що стосуються проведеної операції.
2. Банківський розрахунок. Проводиться операція виключно в банку, де була взята іпотека. Покупець створює два рахунки або залишає свої кошти в двох осередках. Одна з сум буде передаватися банку для завершення іпотечної угоди, а друга - це залишок від загальної вартості, заявленої продавцем. Таким чином, майбутній власник погашає заборгованість і отримує від організації документ, що підтверджує зняття будь-яких претензій і вимог за договором. Далі укладається договір купівлі-продажу, проводитися оформлення в Росреестра і. Після виконання всіх етапів продавець отримує доступ до осередку із залишковою сумою.
3. Переоформлення іпотеки. Менш поширений варіант - це передача прав власності і необхідності погашати іпотеку. Для виконання процедури необхідно обом сторонам прийти в банк і підписати спеціальну форму оформлення кредиту для покупки іпотечної нерухомості. Відбувається підписання лише після схвалення підібраною кандидатури самою кредитною організацією. Далі виконується переоформлення прав власності відповідно до вже отриманого документу, і покупець зобов'язаний далі платити банку за кредитом за квартиру.

Визначення ціни на іпотечну квартиру і ризики операції

У виставленні суми бере участь і банк, і позичальник. Кредитна організація повинна простежити, щоб зазначена вартість була в межах норми. Завищення щодо подібних ринкових пропозицій призведе до надто довгого пошуку покупця. А ціна нижче нормальної стане причиною неможливості повного погашення заборгованості по іпотеці. В результаті розгляду за договором можуть зайняти у банківській організації багато часу, що не вигідно і позикодавцеві, і позичальникові.

Всі ризики при пошуку гідної кандидатури повністю виключаються, оскільки при офіційному розгляді кредитор уважно вивчає дані покупця, особливо це стосується випадків переоформлення. Також повністю виключені ризики з продажу, оскільки банк бере активну участь в операції, що проводиться і є своєрідною підтримкою свого клієнта.

Єдиний ризик, який можливий при продажу іпотечної квартири стосується продавця, що виплачує борг позичальника без нотаріально завіреного документа. В такому випадку покладатися варто лише на відповідальність продавця. У деяких випадках подібна махінація може стати дорогим досвідом для потенційного власника. Тому вкрай рекомендується відмовитися від варіанту покупки без офіційного паперу, навіть в разі споріднення обох сторін.

Система переказу грошових коштів і переоформлення прав власності, контрольована кредитною організацією, повністю безпечна і дозволяє продавцеві звільнитися від іпотеки, а покупцеві стати володарем квартири. Можлива покупка як готового об'єкта, так і нерухомості, що будується. Сучасні організації без проблем розглядають всі варіанти.

Виплачуючи став непосильним іпотечний кредит, не зайвим буде знати, як продати квартиру в іпотеку. Для багатьох позичальників буде несподіваною інформація про те, як продати квартиру в іпотеку і при цьому заробити.

Нерухомість, на яке накладено обтяження, продати без дозволу банку не можна. При іпотечному кредитуванні, згідно зі ст. 29 і ст. 33 ФЗ «Про іпотеку (заставі нерухомості)» чинній редакції від 7 травня 2013 року під номером 102-Ф3, позичальник має право тільки користуватися закладеним майном і зобов'язаний утримувати його в належному вигляді.

А його втрата або продаж третім особам незаконна. Подія, що відбулася вирішується на користь заставодержателя (тобто банку), згідно зі ст. 301-303 ГК РФ. Але є ряд випадків, коли банк може піти назустріч позичальникові і дозволити продаж заставної квартири.

Чому хочуть продати квартиру в іпотеку?

Причини, за якими позичальник починає замислюватися про те, як продати квартиру в іпотеку, можна умовно розділити на 3 групи:

1. при втраті достатнього для погашення позики доходу;
2. у разі виникнення необхідності в придбанні більш просторого житла;
3. при бажанні заробити на іпотеці.

1. При втраті достатнього для погашення позики доходу

   Від втрати стабільного фінансового доходу не застрахований ніхто. Передбачити неможливо, що трапиться через кілька років. А платежі в строгому порядку необхідно здійснювати щомісяця, в повному обсязі і у встановлені терміни, незалежно від будь-яких ситуацій.

   Тому бажання скоріше продати квартиру, щоб розплатитися нарешті з банком до того, як будуть застосовані додаткові заходи, відповідно до ФЗ «Про іпотеку (заставі нерухомості)», цілком природно і передбачувано.

2. При необхідності, в придбанні більш просторого житла

   Наприклад, молоді люди енергійно піднімаються кар'єрними сходами, одружуються / виходять заміж, заводять дітей. Узята квартира в іпотеку стає «мала». Більшість таких позичальників розглядає варіант продажу іпотечної квартири і подальшої покупки більшої по площі.

   Банком не забороняється взяття другої іпотеки на квартиру більшої площі, якщо доходи молодої сім'ї дозволяють вносити платежі відразу за двома довгостроковими позиками. Для такого варіанту потрібна наявність початкового внеску.

3. При бажанні заробити на іпотеці

   Якщо квартира купувалася в споруджуваному будинку на досить ранньому етапі, то до завершення будівництва ціна її значно зростає і в деяких випадках з лишком перекриває всі витрати, пов'язані з іпотекою.

   Учасники пайового будівництва намагаються продати свою квартиру до здачі будинку в експлуатацію, оскільки переоформити договір цесії набагато простіше, ніж займатися оформленням готового житла (якщо, звичайно, мета була спочатку заробити).

   Але буває і так, що потреба в житлі, що будується відпала, і позичальник замислюється про його продаж з максимальною вигодою для себе. Це виняткові випадки.

   При продажу вторинного житла, що знаходиться під обтяженням, позичальникові доводиться знижувати його ринкову вартість, тому що бажаючих зв'язуватися з банківським заставним майном вкрай мало.

Згода банку на продаж квартири в іпотеці

Придбана квартира за допомогою іпотеки є майном боржника, але щоб продати її, потрібно отримати згоду банку.

З одного боку , банк зацікавлений в повному погашенні позики і не повинен перешкоджати продажу заставної нерухомості, якщо позичальник не може більше нести боргові зобов'язання по іпотеці.

З іншого боку , При вирішенні продажу заставної нерухомості банк втрачає свою можливу прибуток, пов'язану з виплатами відсотків за використання позикових коштів, виданих на придбання цієї нерухомості.

Якщо можливість продажу квартири в обтяження прописана в укладеному договорі, то банк не може відмовити. Щоб позичальники не зловживали такою можливістю, продаж іпотечної квартири супроводжується накладенням істотних штрафних санкцій і загороджувальних комісій.

Не знаєте свої права?

Але вони непорівнянні з можливими наслідками через припинення платежів по іпотеці. Якщо позичальник об'єктивно не може більше регулярно платити по кредиту - йому не варто затягувати з продажем, розумніше дозволити ситуацію, що склалася до судового розгляду.

Як можна продати квартиру в іпотеку?

Можливі такі варіанти продажу іпотечної квартири:

1. Дострокове погашення. Позичальник знаходить покупця, згідного придбати квартиру з обтяженням, і отримує від нього необхідну суму для дострокового погашення іпотеки.
2. Самостійний продаж. Банк укладає письмову угоду про подальшу покупку квартири з покупцем. Покупець розраховується за іпотекою, позичальник отримує довідку, яка свідчить про відсутність заборгованості, і знімає самостійно обтяження.
3. Продаж за допомогою банку. Покупець вносить необхідні суми для погашення іпотеки і покупки квартири на дві депозитні комірки. Банк займається зняттям обтяження сам.
4. Продаж боргових зобов'язань. Для покупця, який бажає також придбати іпотечну квартиру в кредит, існує схема перекредитування.

Дострокове погашення

Знайти покупця, згідного на таку схему, досить складно. Обтяження квартири відлякує, тим більше на вторинному ринку завжди є юридично чисті альтернативні пропозиції.

В основному, до схеми дострокового погашення вдаються при іпотеці житла, що будується. Квартири в новобудовах з сучасним плануванням користуються підвищеним попитом, а на заключній стадії будівництва у сумлінного забудовника не буває вільних варіантів.

Потенційний покупець квартири вносить завдаток, необхідний для повного погашення іпотеки в банку, за додатковою угодою з позичальником, завіреним нотаріально.
Після закриття іпотеки та зняття обтяження (зазвичай це займає 5 робочих днів), продавець і покупець квартири відвідують реєстраційну палату і переоформлюють договір пайового будівництва або оформляють договір купівлі / продажу.

Самостійний продаж

Не варто приховувати від потенційного покупця той факт, що квартира знаходиться під обтяженням у банку. Якщо ви будете давати інформацію частинами і замовчувати про деталі, то у покупця може скластися враження, що його втягують в якусь хитромудру аферу.

Насправді все просто. Після перегляду квартири покупець повинен звернутися в банк і виявити своє бажання викупити заставу. Співробітники банку складуть з ним попередній договір купівлі / продажу і запевнять його нотаріально.

Покупець вносить необхідну суму для погашення заборгованості позичальника в одну депозитну комірку, що залишилася і належну після здійснення угоди позичальника - в іншу.
З квартири знімається обтяження і оформляється договір купівлі / продажу. Банк і позичальник отримують доступ до своїх осередків тільки після оформлення та реєстрації договору купівлі / продажу в Росреестра.

Продаж за допомогою банку

У разі нестачі часу або відсутності (при зміні місця проживання або тривалому відрядженні), позичальник може перекласти продаж заставної квартири повністю на плечі банківських співробітників.

В цьому випадку зняттям обтяження займається тільки банк і покупець, присутності позичальника не потрібно. Залишок від укладання угоди (якщо він є) після її реєстрації позичальник в будь-який час може забрати в депозитної осередку банку.

Продаж боргових зобов'язань

Заставні квартири, що знаходяться на продажу у банку, приваблюють своєю зниженою вартістю і інших бажаючих взяти житло в іпотеку.

Для них процедура оформлення іпотечної позики мало чим відрізняється від стандартної:

• надається аналогічний пакет документів для розгляду покупця в якості потенційного позичальника;
• в разі схвалення здійснюється оцінка нерухомості, що купується і її страхування, відповідно до встановлених положеннями ФЗ «Про іпотеку (заставі нерухомості)» чинній редакції від 7 травня 2013 року під номером 102-Ф3.

Перереєстрацією обтяження в Росреестра з нагоди нового власника займається сам банк. Позичальнику залишається тільки підписати додаткову угоду про переуступку боргового обставини.

Процедура продажу квартири займає близько 3 тижнів (5 робочих днів для зняття обтяження і близько 2 тижнів для оформлення угоди купівлі / продажу).