Договір надання переважного права купівлі. Продаж частки і переважне право покупки. Відмова від права переважної покупки

Значна частина об'єктів фонду житлової нерухомості перебуває у спільній власності. Пайова володіння накладає на операції з об'єктами певні обмеження: господар частки не може продати її сторонній особі в обхід інших власників квартири, у яких є переважне право викупу.

Що називають переважним правом викупу частки квартири і як воно виникає?

Для початку слід уточнити, що загальна власність буває часткової та спільної. Згідно ст. 244 ГК РФ кодексу, загальним вважається майно, що належить двом або більше особам. Якщо визначені точні частки власників - майно перебуває у спільній частковій власності, якщо не визначені - у спільній.

• Господар частки вправі розпоряджатися нею на свій розсуд, якщо його дії не порушують прав інших власників.
• Спільне ж майно не може бути реалізовано кимось із власників - для цього буде потрібно попередній розділ.

Право пріоритетного викупу виникає тоді, коли власник частки прийняв рішення продати її і визначив ринкову вартість. Про це він зобов'язаний сповістити інших власників рекомендованим листом або особистим повідомленням.

Протягом місяця з моменту отримання листа господарі суміжних часток повинні прийняти рішення про покупку.

Кому надається право в першу чергу?

Право викупу частки квартири мають:

• власники квадратних метрів в комунальних приміщеннях;
• власники часткою в квартирах.

Сусіди по комуналці квартирі нерідко стають каменем спотикання, коли мова заходить про продаж кімнати. Хоча таке житло передбачає відокремлений проживання, кімната може бути зареєстрована як приватна власність або як частка загального майна. І в тому і в іншому випадку при здійсненні операцій купівлі-продажу дотримуються норми ст. 250 ГК РФ: сусіди мають пріоритетне право на викуп вивільнюваних кімнат.

Якщо мова йде про квартиру, в якій проживає сім'я, продаж частки сторонній особі виглядає недоцільною і навіть абсурдною, оскільки часто неможливо визначити її фізичні кордони (наприклад, 1/3 частки від 1-кімн. Квартири). Однак при спадкуванні майна і сімейних конфліктах траплялися і такі спроби. Право пайовиків на викуп повинне дотримуватися неухильно.

Частиною квартири, що знаходиться у спільній власності, розпорядитися одноосібно не можна. Спочатку слід здійснити розділ із визначенням часток кожного з власників, і тільки після цього можна продати свою частку - зрозуміло, правом переважної купівлі скористається співвласник.

Є питання або потрібна допомога юриста? Скористайтеся безкоштовною консультацією:

Закон забороняє передавати право викупу третім особам: домовитися з родичем або сусідом, щоб він підписав відмову на користь третьої особи, минаючи інших власників спільного майна, не вийде.

Які винятки з правил про переважної купівлі робить закон?

Переважне право поширюється на будь-які угоди купівлі-продажу та міни часткою в житлових приміщеннях, крім реалізації:

• частки нерухомості на публічних торгах;
• частки земельного наділу, на якій стоїть будинок, що знаходиться у спільній власності, або ж приміщення в цьому будинку.

Виняток становлять договори дарування - цією лазівкою в законодавстві іноді користуються мешканці комунальних квартир, які не зуміли домовитися з сусідами. Щоб уникнути тяганини з відмовами і повідомленнями, продавець передає кімнату покупцеві нібито в дар, безоплатно, але останнім доводиться платити в казну держави податок - якщо він не близький родич або чоловік дарувальника. Якщо сусідам вдасться довести в суді, що угода була фіктивною, її можуть визнати недійсною.

Інструкція реалізації переважного права викупу при продажу частки

Оформляти купівлю-продаж частки слід з дотриманням законних норм. Звичайно, коли в ролі покупця виступає родич чи сусід, труднощів не виникає, але що робити тим, хто хоче продати квадратні метри в комуналці, а з сусідів ніхто не виявив бажання розширити свою житлоплощу? Чи вони думають, тягнуть з рішенням, а у продавця немає можливості довго чекати?

У таких випадках потрібно слідувати правилам ст. 250 ГК РФ. Закон стверджує наступний алгоритм дій:

• розсилка (вручення) повідомлень про продаж частки;
• отримання письмових відмов від права викупу;
• за відсутності відмов - очікування протягом місяця з дня повідомлення кожного з пайовиків;
• продаж частки співвласнику або сторонній особі, якщо ніхто не скористався своїм переважним правом.

Крок 1. Повідомлення власників

Кожен співвласник пайової майна повинен бути повідомлений про майбутній продаж частки. У тексті документа слід вказати ПІБ продавця, адреса, технічні характеристики об'єкта і його вартість, а також ПІБ і адресу одержувача з посиланням на норму ГК РФ, за якою адресат має переважне право викупу.

Документи надсилаються поштою рекомендованими листами. Заповніть опис і бланк повідомлення про вручення - воно сповістить про те, що лист дійшов до адресата і стане в нагоді при оформленні договору купівлі-продажу.

Повідомлення про продаж можна вручити і особисто; в цьому випадку вам знадобиться дублікат - копія, на якій адресат поставить підпис і вкаже дату. Так ви убезпечите себе і зможете довести свою правоту, якщо пайовики згодом захочуть оскаржити угоду.

Крок 2. Місяць на очікування

Згідно із законом кожному співвласнику належить на роздуми місяць. Якщо після закінчення цього терміну ніхто не заявив про своє право переважної покупки частки в квартирі, ви можете укласти договір з будь-яким сторонньою особою.

Фактична вартість частки, зазначена в договорі, не повинна бути меншою за суму, яка була заявлена \u200b\u200bраніше власникам суміжних часток. Порушення цього правила буде підставою для визнання угоди недійсною в суді.

Крок 3. Відмова від переважного права купівлі

Коли нечисленні сусіди не претендують на викуп, і є покупець, готовий придбати квадратні метри, можна прискорити процес - проте в цьому випадку буде потрібно добра воля мешканців, які погодяться написати заяви про відмову.

Крок 4. Оформлення договору купівлі-продажу частки

Незалежно від того, кому дістанеться частка - колишньому сусідові по комуналці, родичу або сторонній особі - договір підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню.

Норма затверджена ст.7 Федерального закону №172 «Про внесення змін до Федерального закону 218-ФЗ" Про державну реєстрацію нерухомості »і діє з 1 січня 2017 року.

Правило поширюється також на будь-які угоди відчуження нерухомості за участю неповнолітніх та обмежено дієздатних громадян.

Якщо в договір купівлі-продажу частки потрібно внести зміни, що стосуються умов угоди, то сторони укладають додаткову угоду. Форма угоди - письмова, для його складання бажано скористатися зразком. У документі вказуються реквізити договору, ПІБ посвідчила його нотаріуса, і номер реєстрової запису, а також паспортні дані учасників угоди.

Угода не скасовує дію договору, воно лише змінює зміст деяких пунктів - в тексті слід вказати їх номери і нові умови, які вступають в силу з дня підписання документа.

Як і основний договір, угода завіряється у нотаріуса.

Як оформити відмову?

Для оформлення відмови від переважного права купівлі продавцеві і заявникам, які володіють об'єктом пайової майна, потрібно з'явитися в нотаріальний кабінет з паспортами та свідоцтвами про реєстрацію прав власності.

Ця процедура займе від сили півгодини, протягом яких помічник нотаріуса зробить копії, підготує документи і внесе дані заявників - учасникам залишиться лише підписати їх і дочекатися нотаріального засвідчення.

Допускається й інший спосіб - відмова з особистою присутністю в реєстраційній палаті при подачі документів на оформлення угоди - але врахуйте, що договір купівлі-продажу частки все одно вимагає нотаріального посвідчення.

Продаж частки житлової нерухомості - заняття клопітка, але зовсім не складне. Головне для продавця - діяти законним шляхом: оповістити інших власників про переважне право викупу і витримати 30-денну паузу. За її закінчення під час відсутності бажаючих серед сусідів власник може укласти угоду зі сторонньою особою.

Поняття переважного права купівлі. Процедура реалізації переважного права купівлі. Наслідки реалізації. Наслідки відмови від реалізації. Наслідки порушення переважного права купівлі. Поширення правил про переважне право купівлі на інші оплатне угоди по відчуженню частки. Обмеження переважного права купівлі.

1. Співвласник може продати свою частку іншим співвласникам або стороннім особам (які не є співвласниками). У разі якщо частка продається стороннім особам, інші співвласники мають переважне право купівлі частки за ціною, за яку вона продається, і на інших рівних умовах (п. 1 ст. 250 ЦК України).

Переважне право купівлі частки - це право співвласника, нерозривно пов'язане з його особистістю (поступка переважного права купівлі не допускається).

2. Процедура реалізації права переважної покупки:

Перше. Обов'язки продавця частки. Продавець частки зобов'язаний сповістити у письмовій формі інших співвласників про намір продати свою частку сторонній особі з зазначенням ціни та інших умов, на яких продає її.

Друге. Право співвласників. Співвласники можуть висловити бажання придбати частку на тих же умовах, що і стороння особа.

Третє. Терміни для реалізації переважного права купівлі:

Протягом 10 днів з дня отримання повідомлення продавця, якщо відчужується частка в праві на рухоме майно;

Протягом 1 місяця з дня одержання повідомлення продавця, якщо відчужується частка в праві на нерухомість.

3. Наслідки реалізації переважного права купівлі - продавець відчужує свою частку співвласнику, який висловив згоду на придбання частки. Якщо згоду висловили кілька співвласників, продавець відчужує свою частку по частинах пропорційно часткам, які є у співвласників.

4. Наслідки відмови від реалізації переважного права купівлі. Відмовою від реалізації переважного права купівлі є:

а) активні дії - продавцю частки про відмову від придбання частки в терміни, встановлені для реалізації переважного права;

б) пасивні дії - неповідомлення продавцю частки про свій намір придбати частку.

Тільки в разі відмови від реалізації переважного права купівлі продавець частки має право продати свою частку сторонній особі на умовах, які були повідомлені іншим співвласникам.

5. Наслідки порушення переважного права купівлі. Порушеннями переважного права з боку продавця частки є:

а) продаж частки сторонній особі без повідомлення кого-небудь із співвласників;

б) продаж частки сторонній особі на умовах інших, ніж були викладені в повідомленні співвласників.

Єдиним способом захисту порушеного переважного права є пред'явлення співвласником в суд позову про переведення на нього прав і обов'язків покупця частки (п. 3 ст. 250 ЦК України). Сам договір купівлі-продажу частки не може бути визнаний недійсним з мотивів порушення переважного права купівлі.

Угода (з порушенням переважного права) є незаконною за суб'єктним складом і, отже, в цій частині повинна визнаватися недійсною. Але оскільки в іншому угода законна, немає необхідності розривати її. Доцільно замінити суб'єкта на стороні покупця.

(В.Ф. Яковлєв, 1965 г.)

Переклад прав і обов'язків покупця на позивача здійснюється і в тому випадку, якщо частка вважається вже перейшла до покупця. Так, якщо перехід частки у праві власності на житлове приміщення вже пройшов державну реєстрацію, при задоволенні позову суд вказує в своєму рішенні про заміну покупця позивачем в договорі купівлі-продажу і про заміну покупця позивачем в запису про право часткової власності в ЕГРП.

Судова практика

Пп. 4 п. 1.2 Постанови Пленуму ВС РФ від 10.06.1980 N 4.

Термін, протягом якого можна вимагати перекладу прав і обов'язків покупця частки - три місяці з дня, коли позивач дізнався про порушення свого права (тобто даний термін є терміном позовної давності).

Судова практика

Пп. "В" п. 1.2 Постанови Пленуму ВС РФ від 10.06.1980 N 4.

Арбітражні суди вважають, що даний термін є пресекательним, тобто обчислюється з дня переходу частки до покупця і відновленню не підлягає (див. П. 20 Постанови Пленуму ВАС РФ від 25 лютого 1998 року N 8), але, з точки зору існуючої практики (в тому числі і практики арбітражних судів) більш правильною видається позиція Верховного Суду.

6. Поширення правил про переважне право купівлі на інші оплатне угоди по відчуженню частки. У співвласників існує переважне право на придбання частки, що відчужується стороннім особам не тільки за договором купівлі-продажу, а й за іншими оплатним операцій (міна, відступне і ін.).

Судова практика

Пункт 7 Огляду практики застосування арбітражними судами статті 409 Цивільного кодексу РФ (додаток до Інформаційного листа Президії ВАС РФ від 21.12.2005 N 102).

Однак необхідно пам'ятати, що в цих випадках співвласники, що реалізують своє переважне право, повинні надати відчужувачу частки те саме майно, що і сторонній набувач. Якщо це неможливо (наприклад, коли надання полягає в передачі унікальної речі), переважне право інших співвласників не може бути реалізовано.

7. Обмеження переважного права купівлі. Встановлено два випадки такого обмеження:

Перший. Судова практика показує, що переважне право купівлі не застосовується при відчуженні частки за договором довічного утримання, оскільки в цьому договорі особу набувача частки має для відчужувача істотне значення.

Судова практика

Пп. "Б" п. 1.2 Постанови Пленуму ВС РФ від 10.06.1980 N 4.

Другий. Відповідно до п. 1 ст. 250 ГК РФ переважне право не діє в разі продажу частки з публічних торгів, оскільки в цьому випадку встановлена \u200b\u200bінша процедура, що дозволяє враховувати інтереси інших співвласників (див. П. 2 § 3 цієї глави).

Публічні торги - це особливий спосіб реалізації майна боржника, на яке за рішенням суду звернено стягнення або яке підлягає примусовій реалізації на підставі рішення суду.

(Л.А. Новоселова)

Якщо ж торги з продажу частки не є публічними, а проводяться з волі володаря частки у праві спільної власності (ст. 447 ЦК України), то до договору, укладеного на таких торгах, в повній мірі застосовуються правила про переважне право купівлі. У цьому випадку кожен співвласник має право вимагати перекладу на себе прав покупця, яким є особа, яке виграло торги.

Переважне право покупки при продажу частки у праві спільної власності на нерухоме майно мають співвласники. Переважне право покупкізаключается в тому, що при продажу частки в загальній геть власності, співвласник користується нерухомого майна користується перевагою перед іншими особами, які не є співвласниками.

Переважне право покупки діє тільки випадках, коли частка продається сторонній особі. Якщо частка продається співвласнику нерухомого майна в спільній частковій власності, інші співвласники мають переважного права на придбання відчужуваної частки, не мають.

Якщо придбати відчужувану частку побажають кілька учасників часткової власності, то кому з них продати частку вирішує продавець.

Повідомлення осіб користуються переважним правом покупки про продаж частки

Щоб дотримати переважне право покупки продавець частки зобов'язаний повідомити в письмовій формі решту співвласників про свій намір продати свою частку із зазначенням ціни та інших умов, на яких продається частка.

У такому повідомленні повинна бути вказана адреса, за якою знаходиться об'єкт нерухомості, хто є співвласником відчужуваної частки, ціна за якою продається частка, а також інші умови угоди.

Повідомлення може бути зроблено будь-яким способом, що дозволяє продавцю надати суду докази належного повідомлення співвласника про продаж частки і умов угоди в певний час.

На практиці застосовуються такі способи повідомлення:

1. Відправлення листів співвласникам через нотаріуса.
2. Рекомендованою телеграмою (з повідомленням), що спрямовується продавцем. При цьому на пошті продавець повинен отримати завірену копію телеграми. Надіслати повідомну телеграму повинен сам продавець. Якщо таку телеграму направляє ріелтор, або співробітником компанії, то має бути письмова згода продавця на направлення такого повідомлення, оскільки така інформація є конфіденційною.
3. Приватне повідомлення продавцем співвласників з відібранням власноручного розписки співвласника і записом про ознайомлення з повідомленням.
4. Отримання нотаріального заяви співвласника про відмову від покупки частки на умовах продавця.

Нерідко, з різних причин, співвласники чинять перешкоди в продажу частки і ухиляються від отримання повідомлення продавця. Якщо такий співвласник відмовляється отримати телеграму, необхідно, щоб листоноша зробив позначку, що адресат ухиляється від отримання телеграми, тільки в цьому випадку буде вважатися, що співвласник повідомлений про продаж.

Однак, відповідно до ст.250 ГК РФ повідомлення має бути зроблено самим продавцем в письмовій формі, а тому є підстави вважати, що повідомлення телеграммную, усно, СМС, електронною поштою нічого очікувати бути належним повідомленням.

Якщо співвласник є неповнолітньою або недієздатною, то повідомлення має бути направлено в орган опіки та піклування і опікунам.

Якщо продавцеві невідомо місце знаходження учасника часткової власності, повідомлення має бути направлено за його останнім відомим місцем проживання. Крім того, продавець повинен мати докази, того, що він вживав заходів до встановлення місця проживання співвласника, наприклад, адресні довідки, довідки муніципальних і податкових органів про наявність заборгованості у цього співвласника зі сплати податку на цю нерухомість і ін.

Стаття 24 ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» закріплює, що при продажу частки нерухомості сторонній особі до заяви про державну реєстрацію необхідно докладе документи, що підтверджують письмове повідомлення продавцем всіх співвласників або їх відмову від покупки частки. У разі державна реєстрація права на частку у спільній власності проводиться незалежно від терміну, що пройшов з моменту повідомлення продавцем частки інших учасників часткової власності.

Якщо такі документи не додано, державний реєстратор повинен призупинити державну реєстрацію до місячного терміну з моменту повідомлення продавцем всіх співвласників, якщо на момент реєстрації місячний термін не закінчився.

Якщо належним чином повідомлені співвласники не дадуть відповідь на пропозицію продавця здійснити покупку частки в місячний термін з моменту отримання повідомлення, то вважається, що вони належним чином повідомлені.

Коли співвласник намагається затягнути час, він заявляє, що згоден купити відчужувану частку на умовах продавця, але сам згодом цього не робить. У таких випадках цій особі необхідно направити вторинне повідомлення в якому слід вказати, що для оформлення угоди покупець повинен з'явитися до конкретного нотаріуса в конкретний час з грошовою сумою підлягає сплаті за договором. У разі його неявки угода буде укладена з іншою особою.

Переважне право покупки при продажу кімнати в комунальній квартирі

Відповідно до ст.42 ЖК РФ переважне право покупки має бути дотримано і при продажу кімнати в комунальній квартирі. Тобто, власники інших кімнат квартири користуються переважним правом купівлі відчужуваної кімнати.

Відповідно до цієї норми ЖК РФ продавець кімнати в комунальній квартирі повинен повідомити власників інших кімнат про продаж кімнати. Порядок повідомлення інших власників кімнат у комунальній квартирі і термін відповіді на нього той же, що і при продажу частки.

Наслідки недотримання переважного права купівлі.

Пункт 3 ст. 250 ГК РФ закріплює наслідки порушення переважного права купівлі. У зазначеній нормі йдеться, що зацікавлений співвласник може в тримісячний термін вимагати у суді перекладу на нього прав і обов'язків покупця. Цей термін є спеціальним терміном позовної давності, після закінчення якого на судовий захист можна не розраховувати.

У таких випадках співвласник подає позовну заяву в суд з вимогами про переведення прав і обов'язків покупця на себе. Таку заяву оплачується державним митом виходячи з вартості проданої частки. За пропозицією судді позивач в ході підготовки у справі повинен внести на депозитний рахунок судового департаменту або суду грошову суму достатню для покриття витрат покупця на покупку частки, тобто, покупну ціну, витрати по сплаті мита, зборів і інші пов'язані з оформленням угоди витрати. Забезпечити права покупця можна накладенням арешту на рахунок позивача в банку. Якщо позивач цього не зробить, то це буде підставою для суду для відмови в позові. Відповідачами за позовом буде продавець і покупець, третя особа реєструючий орган.

При задоволенні вимог позивача на нього переводяться всі права та обов'язки покупця, перехід права власності на частку реєструється в органі державної реєстрації.

Схожих статей поки немає.